工事請負契約の解除について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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工事請負契約の解除について

住宅・不動産 不動産売買 2010/11/05 10:52

現在、地元のS工務店と工事請負契約を交わしていますが、自己都合により契約を解除したいと考えております。自己都合とは、S工務店とプランニングをしたり、完成物件を見たりしている中で、自分たちの好みのデザインにならないという契約前から持っていた不安が確度の高いものになってきたためです。

2点ご相談したいことがあります。
●土地を探して購入するにあたり、S工務店の別会社の不動産部門にお世話になり、土地の登記等も全て終了し自分名義の土地を取得済みです。別会社なので、その会社には仲介手数料等は支払い済みで契約は終了していると理解しています。

ここでの質問は、銀行との契約についてです。
銀行とは土地と建物の両方に対して融資をしてもらっており、土地の代金は融資完了で、次回は工事の着工時から残金を3回に分けて1/3づつS工務店に支払うことになっております。ローンも既に全代金に対して始まっており、2回分返済済みです。
工事請負契約を解除した場合、この銀行との契約はどのようになるのでしょうか?銀行との契約自体も無効になるのでしょうか?契約時の金利が工務店の価値や建物の価値を総合してのものであれば金利見直しや契約解除もありえるのかと心配しております。

●自己都合での解約なので契約金が帰ってこないのは仕方がないと思っています。ただ、今後のこともあるので出来る限り少ない額で済むようにS工務店とも相談したいと思っています。どのくらいが常識の範囲で妥当なのか教えてください。

・契約書には「本契約に係る建設工事ができない事由が発生し工事を継続できない場合は、請負者は、それまでにかかった費用のみを差し引き受け取った金品を返還する事とする。また、現状回復については、ともに誠意を以って協議善処するものとする。」と書いてありますがこれに該当するかわかりません。
・家の設計の段階で最終プランの直前で建築確認の前です。
・設計はS工務店から良くお願いされている建築家を紹介されその方にやってもらっています。
・外溝もS工務店がよくお願いされている別業者を紹介され先日一度打ち合わせ済みで次回1次プランが出てきます。
・できれば4月までに入居したいとお話していましたが、この調子では間に合う
かも微妙になってきました。
・契約前にS工務店のいつもお願いしているFPの方と資金相談等していただきました。
以上よろしくお願いします。

yu-fukuさん ( 大阪府 / 男性 / 36歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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請負契約の解除について

2010/11/05 14:32 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

法律的な判断については、弁護士、司法書士等の
専門家へご相談ください。



不動産業者の実務的な対応としてご参照ください。

銀行との関係については、現状の住宅ローンの再審査となります。
注文住宅等の場合、建築途中で工務店が倒産されては困るので
建築を請け負う工務店の財務状況等を審査します。

今回、金融機関としては、土地の融資を実行してしまっているので
とにかく無事に建物が完成して、
最後まで融資を実行してしまいたいのが本音です。

住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)上は、
金融機関から解除等もできるようになっている場合もありますが、
今回のケースでは、建物を建築する意思があるので、
金融機関に事情を話せば、金消契約を継続する方向で
対応をしてくれると思われます。

ただ、その際には、建築を依頼する工務店の与信が
少なくともS工務店程度以上であることが望ましいと思われます。
新しい工務店でプランを決めてから、金融機関で否認されても困るので、
新しく建築を依頼する工務店の候補を、今回の金融機関に提示して
ローンの対象になるのかどうかを事前に確認しておいた方が良いと思います。



現在のS工務店との関係においては、
S工務店の対応に依存するところが大きいと思います。
今回、建築確認申請の前なので、物理的な原状回復はないと思います。

したがって、各種打ち合わせにかかった費用を
どれくらい請求されるかによります。

打ち合わせにかかった時間に
打ち合わせにかかわった人の時間給をかけて
金額を出すのが一般的ですが、
時間給の算定は、向こうが勝手に決めてくるので
実質、向こうの言い値になってしまいます。

現実的な違約金としては、建築確認前なので、
不動産業者としての感覚的な話ですが、
数万円から数十万円程度が一般的なのではと思います。

基本的には、S工務店から請求される違約金については、
その明細を教えてもらってください。
そして、その金額が不当に高ければ、
弁護士等の専門家へご相談されることをおすすめ致します。

少しでもお役に立てれば幸いです。

弁護士
工務店
契約書
注文住宅
住宅ローン

評価・お礼

yu-fukuさん

2010/11/05 21:44

銀行の融資の件はかなりいい条件で融資を受けることができたので、
継続できる可能性があるとの事で少し安心しました。
違約金に関しても自己都合のため支払ったお金は戻ってこないと思っていたので、
一般的な相場を知ることが良かったです。
とにかく、新しい工務店がよければ正直に銀行、S工務店に相談してみようと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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