新築物件を購入するにあたっての契約上の注意点は？

住宅・不動産不動産売買 2010/11/18 15:11

はじめまして、今度、新築の物件を購入する者です。
現在、手付金50万円を支払い仮契約中です。今週、本契約をする予定なのですが、いろいろと変更が多く悩んでいます。
というのも、物件は15坪約2400万円の新築で、本契約が済んでから工事が着工する予定になっています。
申し込みと手付金を支払い、仮契約が終了したのが8月26日でした。その後、土地登記をすることになったのですが、土地を所有しているのが国土交通省なため、登記までにかなりの時間がかかりました。
土地登記の祭、役所が会社を選んでいる期間が10月から2週間ほどかかったと連絡があり、土地登記が終了したのが11月12日する予定で動いていると不動産会社から連絡がありました。
物件を見ていたとき、11月には完成するということだったのですが未だに、仮契約の状態だで、本契約できるのか不安です。また、あまりに時間が経過しすぎているので「本当に建てれるのか？」とても不安な状態が続いていました。
11月12日の土地登記が完了するであろう日にも連絡がなかったので、不動産会社に連絡すると、担当者が体調不良で退職し、後任の担当者も現在体調不良で入院していると言われました。
次の日、入院中の担当者から電話があり、11月12日の時点で土地登記が完了し、現在工務店と本契約の日程を調整中と伝えられたのですが。
本来なら11月に建つ予定の物件だったのに、今は来年の2月ぐらいになると伝えられています。
いろいろと変更も多いのですが、仕方ないと思っていますが。このサイトの質問項目を見て、本契約をする時は、具体的に物件が完成する日にちを決めて、延長した分は遅延損害金を請求する。
固定資産税と届け出を税務署に事前にしてもらう。ローンを組む際に、ローン完済後の抵当権を外してもらうなど、いろいろと注意や確認しておいた方がいい点があるそうですね。
私のように、予定通り家が建たないというケースは多いと思うのですが、なにぶん一生に一度しかない契約だと思います。
今週、本契約になると思うのですが、どんなことに、注意し、きちんと確認を取たほうがいいのか、箇条書きにして教えていただけると幸いです。

補足

2010/11/18 15:11

宮下様
ご回答ありがとうございます。
仮契約時に冊子内に納めてきたの書類を確認してみました。

○重要事項説明書（仲介業者、売り主の会社、私たち買い主の印鑑を押したもの）
○物件所在地、
?名義人（別途、土地建物売買契約書をいただいていて、土地購入者は売り主になってる。
?抵当権等の有無、
○用途地域等の説明や
○物件の大きさ、
○接道状況、
様々な法律の制限などの説明があります。
そして重要事項説明書、契約書の両方において、
×物件完成予定日
×物件の引渡し日
?登記簿

手付金の50万円の内訳は
不動産売買契約書に「本契約締結時に金30万円、残りを2010年1月15日までに支払う」
工事請負契約書に「契約締結時に20万円、残りを完成引き渡し時に支払う」
の合計50万円のようです。

重要事項説明書以外の書類は
土地売買契約書（4Pコピー）
公共下水道台帳施設平面図
ガス埋設管図面
建設概要
手付金領収書
建物工事請負契約書（5Pほど裏面に売主と買主の判子入り）
不動産売買契約書（5Pほど裏面に売主と買主の判子入り）

あと、使用するキッチンやトイレのカタログ。物件の構造などもいただいています。

うえのさん（大阪府 / 女性 / 24歳）

回答：1件

宮下弘章
不動産コンサルタント

仮契約は、何の仮契約ですか？

2010/11/18 16:16 詳細リンク

はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきましたが、
仮契約とは、何のための仮契約なのでしょうか？
どんな書面でどのような仮契約を行っているのでしょうか？

通常の契約行為では、
重要事項説明書による物件の細かい説明が事前にあり、
その上で契約書を締結します。
重要事項説明では、物件所在地、名義人、抵当権等の有無、用途地域等の説明や
物件の大きさ、接道状況、様々な法律の制限などの説明があります。
そして重要事項説明書、契約書の両方において、物件完成予定日や
物件の引渡し日が明記されています。
また、最新（できれば契約当日）の登記簿が添付され権利関係を確認できます。
このような手続きにより行われるのが契約であり、
仮契約というものは基本的にはありません。

なので、上記のような書面での手続きが無い状態で
既に手付金５０万円をお支払いしている状況ならば、それは仮でも何でも
契約では無いような気がします。（交わした書面をよくご確認下さい）
もしかしたら、正式に契約ができるまで申込金のよう形で
不動産会社から支払いを求められたのではありませんか？
もしそうだとすれば、内容がはっきり固まっていないものに対し、
５０万円もの申込金を請求し数ヶ月も間をあけるとは、正直疑念を抱きます。
私個人的には、１度返してもらった方がよろしいと思います。
業者さんは地元では実績のある会社なのでしょうか？

今後、正式契約に望むのであれば、
上記の重要事項説明書と契約書がある事はもちろんですが、
他に、物件（土地や建物）の詳細説明、特に建築確認済証、
（建築確認が無い又は未取得では、新築土地付建物契約は違法）
それと周辺での建築条例や、都市計画道路等の今後の行政等による
周辺の整備予定、アフターサービスや瑕疵担保責任等の内容、
まだまだありますが、最低限これらはしっかり確認して下さい。

個人的には、ご質問の内容を読んでいる限り、
売主が誠実に対応してくれる業者なのかが疑問です。
信頼できそうな不動産仲介業者が入らないのであれば、
売主の実績などを客観的に判断する事も必要でしょう。
不動産仲介業者さんなどへ聞いてみるのも手です。

少しでも参考になれば幸いです。
宮下弘章