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土地購入時の両親からの援助について

住宅・不動産 不動産売買 2010/10/14 20:56

土地を購入して家を建てたいと思っています。その際に私(妻)の両親から援助をしてもらえることになったのですが、両親の希望で、私たち夫婦が見つけた土地を両親が購入し、名義も両親にしたいとのことです。相続の時になったら、私に相続してくれるそうです。購入時に資金を援助ではなく、そのようにしたい理由は、私が高齢になった時にも困らないようにしてあげたいのと、夫の両親からは一切援助がない為、もし万が一、両親よりも、夫よりも先に私が死んでしまった場合に、援助したものが夫側(夫が死んだらその兄弟や親戚)のものになってしまうのが納得できない、との理由です。それで、せめて土地だけでも相続の時までは両親名義にしておきたいそうなんです。ただ、私に相続後、私たち夫婦に子供がいなかった場合、私が死んだら夫に相続となってしまいますが・・。
家は私と夫の貯金と、夫がローンを組むつもりです。

相続して私名義になるなら、購入時に両親から相続時精算課税制度を利用して資金を援助してもらったほうがいいのか、それとも両親の意向通りにしたほうがいいのか、どちらが税金や手続きなどの点で良いのか迷っています。
両親の気持ちは分かるので、希望通りにしたいのですが、そうした場合に、相続時精算課税制度を利用するより不利な点などありますか?

補足

2010/10/14 20:56

両親が購入して名義も両親にする場合、土地が見つかった時に不動産屋に申し込むのは私で、契約や名義は両親というのは可能なんでしょうか?何か手続きなどが必要なんでしょうか?両親は遠方に住んでいるので、契約時くらいしか来れないと思います。

家を建築する際に、夫がローンを組むつもりなんですが、土地が私の両親名義ということで、ローン審査が厳しくなるようなことはありますか?

くろねこくらぶさん ( 東京都 / 女性 / 38歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

基本は土地と建物は一対的に考えた方が何事も円滑です

2010/10/15 01:59 詳細リンク
(3.0)

不動産中心のFP 野口です。

くろねこくらぶ様のご質問が多岐にわたっていますので、色々な場合の想定が考えられ、この紙面では、完全に答えられませんから、主要点を述べます。

くろねこくらぶ様のご両親の心情も理解はいたしますが、土地の所有と建物の所有が一時的にも別と言うことは、借地権の問題が発生します。両親の土地の上に建物を建てる時は、承諾書、又は土地借地契約書などにより建物を建てることになります。これで既に土地の60%~70%の価値はあなた方のものになる訳です。(借地権発生)

住宅ローンも、もし貴女が死亡したとき夫側に相続されるご心配であれば、これは大きいトラブルの元ですね、銀行は敬遠するでしょう。土地と建物を切り離すわけに行きませんから。対策として、万一の時は双方このようにする(例えば土地代の30%を支払う)などと事前に書面にして残せば安心でしょう。

土地の購入価額によりますが、相続時精算課税制度と特別控除を利用すれば、22年度は4,000万円まで、23年度は3,500万円まで住宅取得資金として非課税になりますから、これを利用して、住宅を建てる。ローンは夫名義でも可。但し、土地建物の取得は原則一体契約となっています。即ち。土地(敷地)だけ購入して、暫くして建物を注文発注は認められません。

相続税は、相続人が1人の場合は5,000万円まで非課税などあり、ご両親の相続人と相続財産の規模によって、どちらともいえません。

土地の取得をご両親がされるのは一向に構いません。契約、決済のとき一度こられたらその時、司法書士が購入契約の本人確認をするときだけです。住民票と印鑑があれば手続き完了
不動産屋には、申込み(代理人)で済みます。

更に、ご両親の懸念を和らげるためローン借り入れも建物も共同名義の考え方もありますが、お二人の収入と預貯金、返済原資などあらゆる方法と検討が必要ですね。

個別の権威ついては、http://www.iriscon.co.jp

補足

訂正:個別問題については、http://www.iriscon.co.jp/

相続税
トラブル
住宅ローン
資金

評価・お礼

くろねこくらぶさん

2011/04/12 19:36

回答頂き、ありがとうございます。質問を投稿した後、急病で入院していた為、評価&お礼が出来ず申し訳ありません。
よく検討します。ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

優先順と資産内容により考え方に相違

2010/10/15 09:43 詳細リンク
(3.0)

くろねこくらぶ 様

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

税制面の扱いについて簡単にご紹介させていただきます。

出資者にあたるご両親に相続が発生した場合に相続税が課税されるかどうか、または、何を優先されるのかによって判断が分かれます。

ご両親のお考えを最優先にされるのであれば、土地はご両親名義のままで良いと思います。

この場合の税制上の注意点としては、土地を賃貸借にするか使用貸借にするかにより、将来、ご両親の相続発生時の土地の評価や建物所有者の立場が大きく違う点です。

参考コラム(弊社HP内)
http://eye-plus.verse.jp/siyoutaisyaku-tinntaisyaku.html

一方、ご両親の相続発生により相続税が課税されるとして相続税の節税を考慮した場合は、相続時精算課税制度に先駆けて住宅取得資金の贈与税の特別控除(基本的に建物代金へ充当)を優先利用することが考えられます。

参考コラム(弊社HP内)
http://eye-plus.verse.jp/hikazei1500.html

簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

贈与税
贈与
相続税
名義
土地

評価・お礼

くろねこくらぶさん

2011/04/12 19:38

回答、ありがとうございます。質問を投稿した後、急病で入院していた為、評価&お礼が出来ず申し訳ありません。
よく検討してみます。ありがとうございました。

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