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住宅ローンの物件を賃貸し、フラット35での2戸目の購入について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/10/03 13:32

みずほ銀行では、他行で既に住宅ローンを組んでいる場合、
その物件を賃貸に出し、新たにフラット35で
自己居住用として購入できるとのこと。

現在の物件については、賃貸に出すことを前提にするため、
返比は切り離して考えられるとのこと。
(例えば現在の返比が30%、新たに購入予定の物件単体の返比が20%だとしても、計50%ではなく、あくまで20%としてみてもらえる)

これはとても興味の有るシステムなのですが、
既にみずほ銀行やフラットを組んでいる場合は不可とのこと。

私は現在みずほ銀行で既に住宅ローンを組んでいるのですが、
他行でもこのような商品があるのでしょうか。

通常住宅ローンを既に組んでいる場合、
原則自己居住用として居住しなければならないのは
承知しております。
従って、実際にこのような商品があるのでしょうか。
住宅ローンの2本立てはもちろんだめですが、
住宅ローン+フラット35だからOKなのでしょうか。

仮にそのような金融機関がある場合、
もう1戸購入する際の理由として、
現在の返済負担を減らしたいためという
理由は通るでしょうか。
(ネガティブな情報なので、銀行側に言わないほうがよいでしょうか・・)

個人的な話ですが、今後退職して1年間語学留学を考えているため、
勝手な希望として、自宅を貸しその間に荷物の倉庫代わり兼もしかしたらその間有効活用として友人に貸すために安いマンションの購入を考えています。
また、現在居住のマンションについても、賃借人も定借でうまく見つかるとも限りませんし、賃借人が賃借し続けることも想定できますので、帰国した際の自己居住用として購入しておきたいということも理由です。

銀行に対しては、海外留学ということは「止むを得ない事情」になるのでしょうか。
もしならないようであれば、敢えて言わないほうが良いでしょうか。
言わないほうが良ければ、あくまでも自己居住用(現在の自宅を貸し、小さいところに住み替えることにより返済負担を減らしたい)としての購入として話します。

併せてご教授頂ければ幸いです。

長々と書いてしまい恐縮です。
都合の良いことばかり書いてしまっていることも承知しております。
20代最後で、且つ現在の会社も不透明なため、最後のチャンスだと思って
もがいております。
何卒宜しくお願い申し上げます。

ykztkzさん ( 東京都 / 男性 / 29歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

返済比率を分離して2戸目を購入する件について

2010/10/03 18:41 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のみずほ銀行の話をどちらから聞いたかわかりませんが、
おそらく今年の4月で終了した買い替えの際の住宅ローンの
規定のことだと思われます。

以前、みずほ銀行の規定では、自宅を買い替える際、
売却予定の自宅で売却損が出ない場合に
先行して新規物件を住宅ローンで購入し、
その後6カ月以内に所有している自宅を
売却すれば大丈夫でした。

その際、売却を前提としているので、
現状の住宅ローンと新規に組む住宅ローンの
返済比率を分離して考えていました。

ただし、実際は予定通り6カ月以内に売却できなかったり、
売却されずに賃貸に出されたりと問題が多かったので
今年の4月で終了しました。

今回の返済比率を切り離す話は、上記の対応を
流用(悪用!?)したものだと思います。

2010年10月現在、どの都市銀行も買い替えローンについては、
所有している物件を売却する売買契約を
正式申込時もしくは金消時まで必要とされます。
したがって、買い替えを流用(悪用)した住宅ローンの
2重借りはできなくなっております。

「ykztkz」さんのおっしゃる通りで、住宅ローンは
自己居住用のための借入なので、2重で組むことはできません。

しかし、現実的には、ご自身の年収の返済比率に収まるのであれば
元の住宅ローンをそのままにして、別の銀行で新しく住宅ローンを
組んでいる方はいらっしゃいます。

また、セカンドハウスローンを活用して実質住宅ローンとほぼ同じ金利で、
2戸目を購入される方もいらっしゃいます。

どのような形であれ、現状の仕組みでは、
既存の住宅ローンがある物件を保有したまま
(売却を予定しないで)、返済比率を完全に切り離して、
新しく住宅ローンで借入を起こす方法はありません。

あくまでも、既存借入を返済比率に参入した上で、
信用枠に余裕があれば、その枠の範囲内で
住宅ローン等の借入をおこすことになります。

ちなみに、現在住宅ローンを組んでいる金融機関は、
郵送物(金利表、お知らせ等)が届くことによって、
本人がそこに居住していると判断をします。
したがって、郵送物が不達となるような状況になるのであれば、
金融機関の調査が入る前に、事前に報告しておくことを
おすすめ致します。

少しでもお役に立てれば幸いです。

調査
売却
規定
賃貸
住宅ローン

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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仮に現住居がフラット35対応可能な物件であれば!

2010/10/03 16:22 詳細リンク

ykztkz様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、ykztkz様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.みずほBKからのアドバイスで、確かに現住居をセカンドハウス(或いは賃貸)すればフラット35申込みで新たな物件購入も可能かもしれませんが、住宅ローン控除の特例は受けていませんか?

2.ykztkz様の住宅ローンの詳細は不明のため推測ですが、10年以上の住宅ローン契約を条件として所得税や住民税の減税を実施されていると考えます。

3.この流れを考慮して、仮に現住居がフラット35対応可能な物件(適合証明書発行が可能)であれば、フラット35へ借換え(借入当初から10年以内ならば住宅ローン控除が継続可)をして、新たな物件はセカンドハウスローン等の借入(住宅ローン控除なし)申込みをご提案いたします。

4.尚、全ての金融機関が対応する訳ではないと思いますので、多くへ足を運ぶことをお勧めいたします。

5.さらに、住宅ローンを申込みに当たりまして、勤務形態や返済負担率及び勤務先状況や個人信用情報等を金融機関(相談・審査)側からすればお客さまを見るポイントとなると考えます。

以上

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