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対象:不動産売買

亡くなった義父名義の不動産売却について

住宅・不動産 不動産売買 2010/07/04 22:42

こちらのカテゴリの質問として問題がありましたらご指摘をお願い致します。

はじめまして。
現在、私は7年ほど前に亡くなった義父名義の住まい(土地付き戸建)に
妻(義父の娘)と義母と義祖母と住んでおります。

建物の老朽化に伴い住み替えが必要だと感じており
現在の住まいを売却して住み替えの資金(頭金)にしようと検討しております。

現在の住まいを売却するため名義を義母に変更した場合に
次の住まいの名義が私になるため、税金が不利にかかったり
後に余計な手続きが必要になってしまうのはないかと不安に思っています。

まったくの知識不足でして見当違いな部分がありましたらご容赦ください。
名義の変更先なと注意すべき点をアドバイスを頂ければ幸甚です。

宜しくお願い致します。

補足

2010/07/04 22:42

売却する不動産の価値は
1千万円以上2千万円以下だと思います。

また住み替えとなった場合は
3千万円台の住まいを住宅ローンを組んで購入したいと考えています。

ネオシドさん ( 神奈川県 / 男性 / 32歳 )

回答:3件

相続物件の売却等

2010/07/05 11:53 詳細リンク
(5.0)

義理の父母名義の不動産で、義理の父が亡くなられたという事で、一番に気になるのが奥様にご兄弟が居るかいないかです。もし、数名ご兄弟がいらっしゃる(もしくは、ご兄弟が亡くなられて、そのご子息がいる場合)とその不動産を処分する(建替えも含めて)にあたってその方達の同意が必要になります。


まだ、義理の祖母と義理の母がご健在の時は兎も角、将来に亘ってのリスクはその点が一番大きいと思います。その為、まずは奥様が義理の母と2人で処分する事が可能かどうかを相続の権利関係を基に確認する必要があるかと思います。


(もし、ご兄弟が多ければそもそも処分に反対される方もいるかもしれませんし、売却した場合は金銭で分割になりますので頭金としてもくろんでいる金額を確保出来ない可能性もあります。)

補足

不動産投資のブログです。
http://blog.minato-am.com/

売却
相続
不動産

評価・お礼

ネオシドさん

相続でいやな思いをするのは皆望みませんから
まずは義兄を含めて家族で相談をしようと思います。

ご回答ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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義父名義の不動産売却の件

2010/07/05 16:42 詳細リンク
(5.0)

ネオシドさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在住まいを売却するため面気を義母...』につきまして、現在、義父様名義の不動産を売却して新たに不動産を取得する方法には大きく二通りの方法があり、また、取得の仕方により課税される場合の税金も異なることになると思われます。

義母さんの名義で今の不動産を売却して、売却代金は義母さん名義のままで頭金として、新たに取得する物件の代金の一部に充当するのでしたら、新たに取得する物件の持ち分の一部も義母さん名義にしておく方法があります。

このとき、住宅ローン分がネオシドさんの持ち分となります。

この方法が一般的な方法となりますし、課税のうえからも過大に課税されるようなことはないと思われます。

尚、ネオシドさんがご記入されているとおり、義母さんの売却代金をネオシドさんが新たに取得する物件の頭金としてネオシドさんの名義にしてしまった場合には、税金の中でも最も税率の高い贈与税の課税対象になってしまう可能性がありますので、あまりおすすめはできかねます。

また、税金に関してファイナンシャル・プランナーは残念ながら専門外となってしまいますので、最寄りの税務署で確認するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

取得
税務
名義
不動産売却
売却

評価・お礼

ネオシドさん

税務署も含めて相談の窓口を広げようと思います。
アドバイスありがとうございました!

渡辺 行雄

ネオシドさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

10 good

贈与税には非課税制度があります。

2010/07/04 23:33 詳細リンク
(5.0)

ネオシドさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


基本的に、義母さまが相続された資産の売却益を利用した場合は、購入不動産に対する出資分として義母さまの持分となります。


この持分部分をネオシドさんの持分とされた場合は、義母さまからネオシドさんへの贈与になり、贈与税が課税されます。


その対策としては、売却益を住宅取得資金として奥さまが義母さまから贈与を受け、その金額に相当する持ち分を奥さまが持てば贈与税の課税対象にはならない可能性があります。


この贈与税の取扱いは、平成22年度中なら1500万円まで、平成23年度中なら1000万円まで非課税扱いとなります。


また、贈与額が1610万円を超える場合は、相続時精算課税制度の利用も考慮する必要がありますので、詳細は贈与税の非課税制度も含めて下記の参考ページにてご確認ください。


またもうひとつの方法としては、義母さまが土地建物を相続せず、奥さまが相続を受けた後に売却されれば、上記と同じ結果になると考えます。


いずれにしても、ネオシドさんが売却益分まで買換え物件に持分を持たれると贈与税の課税対象となります。


その他、相続登記には遺産分割協議書が必要となりますから、これは司法書士にご相談ください。また売却益に対しては、譲渡所得税が課税されますのでご承知ください。以上、ご参考になれば幸いです。



参考ページ:贈与税減税と相続時精算課税制度について
(EYE-PLUSのコラム)
http://eye-plus.verse.jp/hikazei1500-2.html

補足

追伸
譲渡所得税に関しては、居住用財産の特別控除がありますので、詳細は下記コラムをご参照ください。
http://eye-plus.verse.jp/kyojyuuyou3000koujyo.html

購入
贈与
協議
相続
資金

評価・お礼

ネオシドさん

やはり難しいと感じてしまいますね。
まずは相続登記を進めたいと思います。

ご回答ありがとうござました!

西垣戸  重成

西垣戸  重成

ネオシド 様

ご返信有難うございます。
ご不明点は、またご質問ください。

EYE-PLUS 西垣戸 重成

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