亡くなった義父名義の不動産売却について

義理の父母名義の不動産で、義理の父が亡くなられたという事で、一番に気になるのが奥様にご兄弟が居るかいないかです。もし、数名ご兄弟がいらっしゃる（もしくは、ご兄弟が亡くなられて、そのご子息がいる場合）とその不動産を処分する（建替えも含めて）にあたってその方達の同意が必要になります。


まだ、義理の祖母と義理の母がご健在の時は兎も角、将来に亘ってのリスクはその点が一番大きいと思います。その為、まずは奥様が義理の母と2人で処分する事が可能かどうかを相続の権利関係を基に確認する必要があるかと思います。


（もし、ご兄弟が多ければそもそも処分に反対される方もいるかもしれませんし、売却した場合は金銭で分割になりますので頭金としてもくろんでいる金額を確保出来ない可能性もあります。）

ネオシドさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『現在住まいを売却するため面気を義母．．．』につきまして、現在、義父様名義の不動産を売却して新たに不動産を取得する方法には大きく二通りの方法があり、また、取得の仕方により課税される場合の税金も異なることになると思われます。

義母さんの名義で今の不動産を売却して、売却代金は義母さん名義のままで頭金として、新たに取得する物件の代金の一部に充当するのでしたら、新たに取得する物件の持ち分の一部も義母さん名義にしておく方法があります。

このとき、住宅ローン分がネオシドさんの持ち分となります。

この方法が一般的な方法となりますし、課税のうえからも過大に課税されるようなことはないと思われます。

尚、ネオシドさんがご記入されているとおり、義母さんの売却代金をネオシドさんが新たに取得する物件の頭金としてネオシドさんの名義にしてしまった場合には、税金の中でも最も税率の高い贈与税の課税対象になってしまう可能性がありますので、あまりおすすめはできかねます。

また、税金に関してファイナンシャル・プランナーは残念ながら専門外となってしまいますので、最寄りの税務署で確認するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ネオシドさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


基本的に、義母さまが相続された資産の売却益を利用した場合は、購入不動産に対する出資分として義母さまの持分となります。


この持分部分をネオシドさんの持分とされた場合は、義母さまからネオシドさんへの贈与になり、贈与税が課税されます。


その対策としては、売却益を住宅取得資金として奥さまが義母さまから贈与を受け、その金額に相当する持ち分を奥さまが持てば贈与税の課税対象にはならない可能性があります。


この贈与税の取扱いは、平成２２年度中なら１５００万円まで、平成２３年度中なら１０００万円まで非課税扱いとなります。


また、贈与額が１６１０万円を超える場合は、相続時精算課税制度の利用も考慮する必要がありますので、詳細は贈与税の非課税制度も含めて下記の参考ページにてご確認ください。


またもうひとつの方法としては、義母さまが土地建物を相続せず、奥さまが相続を受けた後に売却されれば、上記と同じ結果になると考えます。


いずれにしても、ネオシドさんが売却益分まで買換え物件に持分を持たれると贈与税の課税対象となります。


その他、相続登記には遺産分割協議書が必要となりますから、これは司法書士にご相談ください。また売却益に対しては、譲渡所得税が課税されますのでご承知ください。以上、ご参考になれば幸いです。



参考ページ：贈与税減税と相続時精算課税制度について
（EYE-PLUSのコラム）
⇒http://eye-plus.verse.jp/hikazei1500-2.html