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対象:不動産売買

不動産売却 信用していいものか

住宅・不動産 不動産売買 2012/08/07 11:53

不動産売却について知識がなく、どこから手をつけていいものかわからない為質問させていただきます。

田舎に父親名義の古い家(土地付き)があり、今後住む予定もないので売却を考えています。家は築65年程、土地は105坪あります。この10年誰も住んでおらずシロアリにやられている為ぼろぼろで、不動産屋に相談したところ売れないといわれ、その家の近隣の方にあたってみても買い手が見つからず、国に寄付しようにも難しいようで途方に暮れていました。
ところがつい2週間ほど前、その家を自分から買いたいと言ってくる人が現れました。建設業の方で、この家を気に入ったのでぜひ買わせて下さいということでした。話によるとその会社は地域の活性化を目標に掲げているそうで、田舎の誰も住んでいない家をリフォーム・改築して住める状態にし、新しく人を呼んでこようという試みをしているそうです。実際のかかる費用については、その会社は不動産屋ではないので仲介手数料はいらない。司法書士をはさんで売主と買主が直接契約するような形にする(その会社自体はリフォーム等の費用で利益をだすそうです。その費用は買主負担)瑕疵担保責任についても契約書に現状のままと一筆添えることで発生しない。こちらで負担するのは売買で発生する税金と、不動産鑑定士に価格を査定してもらう費用(約30万円)とのことで、鑑定士は向こうで紹介するところでもいいし、自分で探してもらってもよいということでした。すでに田舎に家を買いたいというお客さんが何人かいるらしく鑑定前に現地を見てもらって「いくら以下なら買います」と約束をしてもらうので、鑑定するだけして結局売れなかったという不安もないですといわれました。

2週間後には返答をほしいと言われています。話としては分かるのですが何となくこちらにメリットが多すぎて胡散臭さを感じています。とはいえ処分に困っていた家ですので出来ればこのまま話を進めて行きたいと思っています。話を進めていくにあたり確認しておいたほうがよいこと、相談したほうがよい機関等あれば教えていただけますでしょうか?

オニオンリングさん ( 兵庫県 / 女性 / 31歳 )

回答:3件

田中 恵利子

田中 恵利子
不動産鑑定士

1 good

実際の不動産価格(実勢価格)がいくらかが、鍵になると思います

2012/08/07 14:25 詳細リンク
(5.0)

不動産鑑定士の田中恵利子と申します。

まず、物件の詳細はわかりませんが、田舎の空家の古い家で、不動産屋にもなかなか売れないという意見を聞いているとのことですが、その不動産がある地域の不動産屋さんに聞いたのであれば、地元の不動産屋の意見には信憑性はある程度はあると思います。


1.そして実際にその古い家を売るならいくらで売却できるのかをある程度、調べる必要があります。もっと地元の複数の不動産業者へ切り込んで聞きにいき、ある程度の価格のめどを聞くのも一つの手です。

2.ご心配であればその建設業者の評判(会社の謄本をとる、他の購入物件などの情報)や会社のことを調べることです。

3.不動産鑑定士への不動産鑑定評価の報酬としては相場どおりだと思います。報酬は鑑定業者の見積、交渉などで決まります。

4.一般の方が不動産を売却するのであればトラブル回避のため、できれば宅建業者に仲介させた方が良いと思います。

5.最初のところでご説明したとおり、ご自身でその不動産の相場をある程度、調べておかないと、契約金額の落としどころが決定できなくなると思います。


6.相談するなら、地元の町役場、宅建協会、宅建業者など複数の方の意見を聞いてみて下さい。

少しでもお役に立てれば、何よりです。

不動産鑑定士
不動産価格
売却
物件

評価・お礼

オニオンリングさん

2012/08/08 00:13

早速のご回答どうもありがとうございます。

よく話し合って家族が価格にこだわるようであれば実際にいくつか不動産屋に行くなどして妥当な価格を探ってみようかと思います。確かに素人がこのまま契約を結ぶのは不安なところが多いです。町役場等々相談しながら業者に仲介をお願いするかどうかについても考えようと思います。
どうもありがとうございました。

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中石 輝

中石 輝
不動産業

1 good

不動産売却時の注意点

2012/08/07 16:56 詳細リンク
(5.0)

購入の意思表示を示している建設業者さんが信用できる先かどうかとなると、ご質問の内容だけで推測するのは非常に難しい問題です。

ただし近年、「古民家再生」で様々なビジネスを行う業者さんは増えており、私の知り合いでも築80年の古民家をリノベーションし、飲食店として貸し出している人もいますので、今回のようなビジネスを展開している建築業者さんが存在してもおかしくはないと思います。

最終的には、ご質問者様が先方の提示する購入金額に納得できるかどうか、ではないでしょうか。

売買金額に関しては、周辺に取引事例が殆ど無く、根拠となる指標が少ないので鑑定評価を行うということなのかもしれませんが、わざわざ鑑定評価を行う必要があるのか、少し疑問に思います。

「いくら以下なら買います」という約束を事前に取ってから契約に臨むのであれば、その金額に質問者様が納得できればそれでよいのではないでしょうか。
不動産鑑定士の方を悪く言うわけではないですが、不動産鑑定評価自体が「結論ありき」であると私は感じます。

上記の内容よりも私が気になる部分は、実際の名義人であるお父様が今回のお話に殆ど出てこられないことです。

失礼な話かもしれませんが、仮にお父様がお亡くなりになっている場合には、相続人の名義に書き替える相続登記が必要です。
お父様の意思能力に問題があるような場合には、成年後見制度を利用する必要があるかもしれません。(全く的外れな話であった場合はお許し下さい。)

その他、瑕疵担保責任に関しては、契約書に「現状のまま」と一筆加えるだけで売主の瑕疵担保免責とは言い切れません。しっかりと契約書条文の中で「売主の瑕疵担保は免責とする」という内容を入れておきたいものです。
その際には、建物の隠れたる瑕疵のみではなく、土地の瑕疵についても免責にされたほうがご質問者様のリスクヘッジになります。

このような内容を、不動産取引に不慣れな方が確認することは非常に難しいことですので、ご不安であれば仲介業者等を入れることをおすすめします。
仮に売買金額が1,000万円の場合、仲介手数料は1,000万円×3%+6万円(+左記消費税額)=378,000円です。
それ以外でも、ネットで探せば契約書等の書面チェックを数万円で行なってくれる業者さんもあります。

以上、多少なりともご参考になれば幸いです。


株式会社リード
中石 輝

補足

「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ http://chukomansion-renovation.com/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

不動産鑑定士
契約書
瑕疵担保責任
不動産売却
不動産

評価・お礼

オニオンリングさん

2012/08/08 00:27

ご回答どうもありがとうございます。

購入額にこちらが納得できるか、確かに問題はそこですね。家族・父(ご心配ありがとうございます)とも相談のうえ鑑定を依頼しない方向について考えてみようと思います。
瑕疵担保責任についても触れていただきありがとうございます。失敗しないようによく勉強してから望みたいと思います。契約書面のチェックなどをしてくれる業者があるとは知りませんでした。これからネットでもよく調べてみます。
どうもありがとうございました。

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