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渋谷 好幸

渋谷 好幸
不動産コンサルタント

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賃貸の先に問題が・・・

2012/10/24 13:22
(
2.0
)

ssssさん、
初めまして。

ssssさんの今回のケースは賃貸として貸し出す前の問題を解決するのが本題と思います。


>そこで今のマンションを賃貸にだして、新しく家を購入してはどうかと営業に勧められています。
>ローンは住宅ローンと、普通の銀行のローン(金利が高いもの)になるとのことでした。

ここに秘密が隠されているからです。

何故、営業マンが家を購入する事を勧めるかご存知ですか?
宅建業者は仲介を行う毎に手数料が入るからです。(それが彼らの食いぶちになります。)

金利が高いものになる?金利が低い銀行へ借り換えを一般的に考えている世の中、わざわざ高い金利の商品のローンを組んでまで家を購入するメリットが、分かりません。

文末にある「家賃保証を付けてくれる」とありますが、その仕組みはご存知ですか?
相場の9割以下の家賃を頂きながら賃貸運営を強いられることになります。
また、銀行指定の不動産が管理を行うようですから、気を付けなければならないのが、先方の提示した家賃で承服しないと一方的な解除も在りうるのです。

実際にご自身で表面利回りだけでも計算されましたか?
都内でも10%をキープ出来る物件は多くありません。

まず、賃貸うんぬんより、残債が多く残っていることに目を付け、金利が数%でも低い商品に借り換える。または、繰り上げ返済を行って一日でも早く身軽になる事です。

1年間見据えて、20年住まわれている現物件の事を良く勉強しましょう!
他物件との比較です。
1.類似物件は幾らで賃貸に出ているか?
2.同じ築年数・同じ広さ(平米数)は幾らで売買されているか?
3.いざという時、管理会社無しでも大家としてやっていく覚悟があるか?

「歌う不動産屋」「投げる不動産屋」と言われた時代は遠い昔で、自力で答えを見つけられるくらいでなければなりません。

当社はもちろん、そんな皆様のお力添えが出来ればと思いますが、まずは思考回路を180度切り替えて頂きことに臨んで頂ければ個別コンサルをさせて頂く所存でございます。

宜しくお願い致します。

問題
購入
売買
住宅ローン
返済

評価・お礼

ssss さん

2012/10/26 06:23

ありがとうございます。

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この回答の相談

持っているマンションを賃貸にする場合

住宅・不動産 住宅賃貸 2012/10/23 20:15

教えてください。今築20年のマンションに住んでいます。
ローンは残り1800万円です。
このたび新しく.マンションの購入を考え売却しようとしましたが、1000万円以上残債が残ることがわかり… [続きを読む]

ssssさん (神奈川県/30歳/男性)

このQ&Aの回答

売却差損が出るマンションは賃貸運用で 大槻 圭将(不動産業) 2012/10/24 15:51

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