持っているマンションを賃貸にする場合 - 住宅賃貸 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

持っているマンションを賃貸にする場合

住宅・不動産 住宅賃貸 2012/10/23 20:15

教えてください。今築20年のマンションに住んでいます。
ローンは残り1800万円です。
このたび新しく.マンションの購入を考え売却しようとしましたが、1000万円以上残債が残ることがわかりました。
そこで今のマンションを賃貸にだして、新しく家を購入してはどうかと営業に勧められています。
ローンは住宅ローンと、普通の銀行のローン(金利が高いもの)になるとのことでした。
これは仮審査は通ったらしいのですが、いまひとつ気持ちが決まりません。
また買い換える場合はどうなるのでしょうか?
今住んでいるマンションを賃貸にだしていつごろ売却するのが一番損がないのでしょうか?
またいざ売るときにやっぱり差損がでた場合、それは手持ち金で払わなければいけないのでしょうか?

1000万以上の差損があるマンションを賃貸にしたほうがいいのか、メリット、デメリットをおしえてください。

ちなみに賃貸にだす場合銀行が家賃保障をつけてくれました。
なので借り手がつかなくてもそんなに損はでないそうです。

ssssさん ( 神奈川県 / 男性 / 30歳 )

回答:2件

大槻 圭将 専門家

大槻 圭将
不動産業 不動産コンサルタント

- good

売却差損が出るマンションは賃貸運用で

2012/10/24 15:51 詳細リンク
(1.0)

ローン購入して居住しているマンションを売却しようとしたら「売却価格よりローン残債が大きい(売却代金に手持ち資金を追加しなければ残債を返済(抵当権の抹消)ができない)」ケース、よくございます。
選択肢は3つ。
1.売却せずに住み続ける
2.差損を手持ち資金で埋めて売却する
3.賃貸運用する
結論から言うとまずは「1」をお勧めします。ただ、「他のマンションを買いたい(買うことができる)」のであれば「3」をお勧めします。
1,000万円の手持ち資金で穴埋めして売却するよりも、賃貸運用で残債を減らしながら景気・相場が上がってきて差損穴埋めをする必要がなくなるタイミングをお待ちになられてはいかがでしょうか。
むしろそのまま運用し続ける方がベターな場合も多くあります。
たまに「売るタイミングは早い方がいい」という話も耳にしますが、売り物件を受注したい業者さんの営業トークである場合もあります。
確かに築が古くなると、その物件に住宅ローンが付きにくくなるのは事実ですが、手持ち資金で穴埋めしてまで「今」売却する、そのメリットって実は少ないケースが多いです。
あとひとつ、賃料保証にも色んな契約があります。事前に「保証賃料の価格改定の時期」等の確認もされることをお勧めいたします。

購入
賃貸
運用
保証
住宅ローン

評価・お礼

ssssさん

2012/10/26 06:24

ありがとうございます。

回答専門家

大槻 圭将
大槻 圭将
(東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント)
株式会社ノースエステート 代表取締役
0120-937-795
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

運用は慎重に。同じ心の温度で長期的ビジョンをお手伝いします。

顧客の代理人として、目先の利益に走らない不動産エージェントでありたいと考えています。仮に自社利益が減る提案でも、それが顧客にとってベストならプライドを持って提案したい、それが長いお付き合いになり、私共とお客様の発展に繋がると考えています。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
渋谷 好幸

渋谷 好幸
不動産コンサルタント

- good

賃貸の先に問題が・・・

2012/10/24 13:22 詳細リンク
(2.0)

ssssさん、
初めまして。

ssssさんの今回のケースは賃貸として貸し出す前の問題を解決するのが本題と思います。


>そこで今のマンションを賃貸にだして、新しく家を購入してはどうかと営業に勧められています。
>ローンは住宅ローンと、普通の銀行のローン(金利が高いもの)になるとのことでした。

ここに秘密が隠されているからです。

何故、営業マンが家を購入する事を勧めるかご存知ですか?
宅建業者は仲介を行う毎に手数料が入るからです。(それが彼らの食いぶちになります。)

金利が高いものになる?金利が低い銀行へ借り換えを一般的に考えている世の中、わざわざ高い金利の商品のローンを組んでまで家を購入するメリットが、分かりません。

文末にある「家賃保証を付けてくれる」とありますが、その仕組みはご存知ですか?
相場の9割以下の家賃を頂きながら賃貸運営を強いられることになります。
また、銀行指定の不動産が管理を行うようですから、気を付けなければならないのが、先方の提示した家賃で承服しないと一方的な解除も在りうるのです。

実際にご自身で表面利回りだけでも計算されましたか?
都内でも10%をキープ出来る物件は多くありません。

まず、賃貸うんぬんより、残債が多く残っていることに目を付け、金利が数%でも低い商品に借り換える。または、繰り上げ返済を行って一日でも早く身軽になる事です。

1年間見据えて、20年住まわれている現物件の事を良く勉強しましょう!
他物件との比較です。
1.類似物件は幾らで賃貸に出ているか?
2.同じ築年数・同じ広さ(平米数)は幾らで売買されているか?
3.いざという時、管理会社無しでも大家としてやっていく覚悟があるか?

「歌う不動産屋」「投げる不動産屋」と言われた時代は遠い昔で、自力で答えを見つけられるくらいでなければなりません。

当社はもちろん、そんな皆様のお力添えが出来ればと思いますが、まずは思考回路を180度切り替えて頂きことに臨んで頂ければ個別コンサルをさせて頂く所存でございます。

宜しくお願い致します。

問題
購入
売買
住宅ローン
返済

評価・お礼

ssssさん

2012/10/26 06:23

ありがとうございます。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

分譲マンションを賃貸にすべきか売却にすべきか ringo-1127さん  2013-02-25 23:20 回答1件
賃貸か一戸建てかで悩んでおります t_stellaさん  2012-05-09 00:53 回答1件
貸家の賃貸契約の注意点は? dive2blueさん  2009-10-15 09:12 回答1件
ワンルームマンション 売却か完済か繰り上げ返済か 迷える60代さん  2013-10-21 12:27 回答2件
マンションを賃貸に出す時のリスクについて ぽんちょろんさん  2013-01-30 11:35 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

産地直送の国産木による高耐震工法

天然乾燥の地域木材で耐震等級3がとれる木材を産地直送で使用

小松原 敬

一級建築士事務所 オフィス・アースワークス

小松原 敬

(建築家)

メール相談

パネル交換によるリフォーム体験

リフォームとは、ちょっとしたアイディアから生まれて来るものです。

稲垣 史朗

パウダーイエロー

稲垣 史朗

(リフォームコーディネーター)