長期に亘る、リスクを覚悟して

竜太郎様の御検討されている新築のワンルームマンションを具体的に述べて頂いているので、ほぼ売出している会社も物件も、私は把握できています。

従って、誠に申し訳ないのですが、私は具体的に投資を薦めるべきか、中止すべきかをこの紙面で述べることは、営業推進になったり、営業妨害になったりし、関係者や他のご検討者にご迷惑をかける恐れが多いのです。ですから具体性は欠けますが一般的な心得についてだけ述べさせていただきます。

マンション投資は、短期の節税やリターンを狙った場合は、殆んど成功していません。諸費用などを含め自己資金が少なく、ローンを組んだ場合はオーバーローンの状態（物件価額よりローン元金残高が上回る事）になり、数年後に売却しようにも多くの補填金額が必要になるリスクがあります。

賃料は、デフレの遅行指数とも言われ、近年下落が続いいます。更に、賃料は物件の減価ほどではなのですが、10年間で10%以上下がるというリスクをお考えください。（保証は当初賃料を10年以上保証しないでしょう）

いつまで持出しが続くのか判りませんが、ローンが25年程度ですと変動利息でこれより利率は下がりずらい、逆にUPもリスクとして考える必要有ります。（「利息が上がれば家賃も上がる」といきますかね）

肝要なのは、幾らの自己資金かわかりませんが、現状の価額水準が継続してとして、税還付も含めた「長期に亘るキャシュフロー」がどのようになるかのリスクを織り込み計算してみることです。

もう1点は、いつ売却処分するかの「出口戦略」が必要です。15年後、35年後など幾つかの切り口で上記のキャシュフローと併せた方策を事前に作成しましょう。

何れも、竜太郎様にとっては大きい投資でしょうから、専門家に御相談される事をお勧めいたします。

　　よろしければ、具体的には、http://www.iriscon.co.jp　よりどうぞ。