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新築ワンルームマンション投資について(再度)

住宅・不動産 不動産売買 2012/03/31 20:15

新築のプレミアで購入後2割近く下落するので割引を交渉した結果、前回質問の物件価格2,160万の物件をさらに割り引いて1,840万で購入勧められております。
物件は神奈川県の武蔵小杉駅より徒歩4分と立地がよく、鉄筋コンクリートRC造り(平成24年3月発売)、部屋は1K約20平米です。
修繕積立金引いた家賃は約70,600円/月ですが、ローン返済は78,062円/月になったので、持ち出しは7,462円に減りました。
サブリース契約(4年後に2年ごと更新、オーナー側で解約しない限り継続)で大手法人契約の客付けも住んでいるそうです。
表面利回りは4.60%と少ないです。
ローンはノンバンクで2.225%の変動です。インフレで金利上昇した際は不安でしたが5年目まで変更なし、最高1.25%倍が上限とのことで少し安心しました。

投資すべきか見送るべきか再度アドバイスお願い致します。

補足

2012/03/31 20:15

立地やサブリースによる客付けはいいのですが、その他が割高のような感じがします。表面利回りは4.9%程度と低く不安です。10年後に手放すことを考え、買ってもらう投資家の立場で表面利回り7%、現在の表面家賃が75,600円(手取り家賃約7万)とすると、1,300万程度でないと売れないことになりますが、考え方合っていますでしょうか?

鶴太郎さん ( 埼玉県 / 男性 / 52歳 )

回答:1件

新築ワンルームマンション投資

2012/04/02 16:09 詳細リンク
(5.0)

捕捉の考え方の通りで宜しいと思います。1,840万で購入して10年後に1,300万程度で売却となるでしょう。もし、家賃が下がらなければ…


ただ、新築プレミアムは売買価格のみならず、家賃にも付いている物です。概ね10年で1割程度下落すると考えておかれるのが宜しいと思います。


その場合1200万を割り込む程度の価格での売却となるかと思います。


また、よく考えなければならないのが期待利回りについての想定です。現在7%とされていますが、もし仮に長期金利が2%上昇したらどうなるでしょうか?現在のワンルームマンション投資家の期待利回りが7%の利回りであれば、市場金利が上昇すれば当然9%に上昇して来ます。


という事は10年後に買ってもらえる価格が更に下落する事になります。


仮に金利が動かないとして、10年後640万前後の損をする投資で得られるキャッシュフローが幾らかと言えば最大70,000円×12×10=8,400,000円というところになります。実際は金利支払や固定資産税の払いもあるでしょうから1割程度は最低でも少なくなり、殆ど利益は無いと考えるべきでしょう。


(売買に伴う費用もありますし、空室率は5%程度は考慮すべきですので実際は得られる収益は更に少なくなります。)


リスクを引き受けるのに、リターンがほぼゼロであれば投資としては意味がありません。


繰り返し何度か他の人にも答えておりますが、新築ワンルームマンション投資は経済的な意味が全くありませんのでどちらかと言えば「趣味」と考えるべきでしょう。


ただ、中古なら投資としての意味を持って来ます。

新築
マンション経営
マンション
固定資産税
キャッシュフロー

評価・お礼

鶴太郎さん

2012/04/03 00:03

やはりそうですね。
業者も私の再三の照会に諦めました。
今後は中古を勧めてくれすそうです。
適切な回答有難うございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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