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閲覧数順 2017年08月17日更新

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投資用不動産の価格の秘密

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不動産投資は儲からない??

投資用不動産の価格はどうなっているか?



投資マンションを購入された方には残念なお話だが、

価格の秘密を簡単にしてみる。





■投資用不動産の価格設定

・新築マンションの価格設定

売る側は「積算価格」で売値を決める

土地代金+建築費+事業利益=売値


・市場で売却する価格設定

収益還元法で売値を決める

収益還元価格=年間賃料収入÷期待利回り

*例えば、年間賃料収入が80万円、物件価格(積算価格)が2,000万円の場合

つまり、この物件は表面利回り4%の物件(80÷2,000)となる。



この物件が、

5%になれば、(80÷5%)価格は1,600万円で400万円ダウン

6%になれば、(80÷6%)価格は1,330万円で670万円近くダウン


表面利回りの低い物件にローンを組めば、賃料収入≦元利返済になり、毎月持ち出しになる。

初年度が一番儲かる不動産投資で、最初から儲からないのは論外と言われる。




■ワンルームマンションの価格

新築ワンルームは購入直後に価格は2割マイナス、その後も年3%程度売却価格が落ちる。

築年数の古い中古マンションで価格が200万円、表面利回り20%などとあるのは、資産価値の下落がいかに大きかったのかを示している。

つまり、流通価格が大幅に下がる割には賃料は緩やかにしか下がらない場合が多いので、築年が進むにつれて利回りが高くなる。

 

 

 

■今後予測されること

 

・金利上昇

ローン返済額が上がり、持ち出し金が増える

 

・入居率、家賃下落

ローン返済不能が起きる

 

・売却ができない

金利上昇・家賃下落により投資物件として成り立たなくなると売却も厳しい

 

 

 

★現実は予測ではなく起こりつつある…

 

売却のタイミングを逃せば、ローンの返済不能や莫大な売却損をしないと売れないことになる。

 

 

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