中古マンション選びのチェックポイント

　平成22年末時点で、日本全国には約570万戸の中古マンションストックが存在し、そのストックの活用が国の政策課題にもなっています。

‘中古のマンションを購入し、リフォーム・リノベーションを行なって自分好みの住宅を手に入れる’という選択肢が、今後大幅に増加していくことは間違いないでしょう。

その際に重要な「中古マンション選びのチェックポイント」をお教えします。

ポイント．その1　　マンションの共有部分の状態はどうか？

区分所有のマンションでリノベーションを行う場合、専有部分であるお部屋の中に関しては、ご自身の思うように変更することも可能ですが（規約により制限がある場合もあります。）、マンション区分所有者みんなのものである共有部分に関しては、ご自身の判断で手を加えることは出来ません。

マンション全体のメンテナンスがしっかりと行われているかどうか、確認しましょう。

【管理の状態が良いマンションのチェックポイント】

・ 集合ポストに個人宅の表札が付いている住戸が多いか？

　（賃貸入居、事務所利用の入居者率が多くなると、管理に対する意識が低下する傾向がある。）

・ 投函チラシで溢れかえっている集合ポストはないか？

・ エントランス、廊下等の共用部分の清掃が行き届いているか？

・ ゴミ捨て場のゴミの分別がしっかりと行われており、未収集ゴミが放置、悪臭がする等の状況になっていないか？

・ 掲示板に貼ってある情報が最新のものになっており、管理会社の連絡先や担当者の情報が分かりやすく開示されているか？

・ エントランス前や共用部分の廊下等に自転車が駐輪されていないか？

ポイント．その2　　お部屋のなかでリフォーム・リノベーションできない場所がないか？　　

　自由にリフォーム・リノベーションできる専有部分の中であったとしても、マンションの構造等により変更できない部分もあります。

例えば、低層マンションの場合、壁で重量を支える壁式構造を採用しているマンションが多く、その場合には間仕切り壁でも撤去出来ないケースが多くあります。

その他、排水管などが床下に入り、階下の天井裏を通っている構造のマンションの場合、キッチン、お風呂等の水廻りが移動できない場合もあります。

専門家立ち会いのもと、しっかりと確認しましょう。

ポイント．その3　　管理規約・修繕計画は事前にチェック！

　管理規約、使用細則の内容は、必ず契約前にチェックしましょう。

フローリング禁止、フローリングの遮音等級の指定、リノベーション工事前の掲示義務…等、さまざまな制約を管理規約や使用細則で定めているマンションが殆どです。

また、マンションの修繕積立計画についても、下記のような内容をしっかりチェックしましょう。

・ 築年数や総戸数に対して修繕積立金の総額は十分に積み立てられているか？

・ 適切な修繕が行われており、その修繕履歴が詳細に記録され、容易に閲覧できるか？

・ 修繕積立金が急激に上昇、もしくは一時金が発生する可能性はないか？

ポイント．その4　　電気容量は十分か？

　マンションでは、建物全体で使用できる電気容量が予め決められており、増設可能なアンペア数にも制限があります。

IHクッキングヒーターや電気式床暖房を設置する場合などでは、電気容量を増設する必要がありますが、十分なアンペア数がない場合、希望の工事が出来ない可能性もあります。

事前に管理組合等に増設可能なアンペア数を確認しましょう。

ポイント．その5　　耐震性に問題はないか？

　1981年（昭和56年）6月1日以降に新築工事に着手した建物については、いわゆる「新耐震基準」で設計されており、建物の耐震性を判断するうえで一つの目安にはなります。

では、それ以前に設計された、いわゆる旧耐震基準のマンションの場合、耐震性に不安があるかどうか…となると、個別のマンションにより大きく異なります。

耐震診断が実施されていれば、そのデータを参考にすることができますが、実際には旧耐震基準のマンションのなかで耐震診断を行なっているマンションはまだまだ少数なのが現状です。

【耐震性に不安があるかどうかの簡易的な見分け方】

・ 建物が単純な構造になっているかどうか？

　（雁行型等の複雑な構造の場合、一部に力が集中し、建物に損傷が出る可能性が高くなる。）

・ 建物の1階部分がピロティ（壁のない柱だけの外部に開かれた空間）、駐車場等になっていないか？

・ 建物の外壁や地面と接している部分、建物内部では共用階段等の比較的広い空間部分の壁に大きな亀裂などはないか？

上記5つのポイントが、‘資産価値の落ちにくい、優良なマンション選び’ に少しでも役立てば幸です。

株式会社リード

中石 輝

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