借地権と銀行の融資スタンス

借地権の一戸建てに住んでいる方の住宅ローンの借り換えですが、

その前にもう少し、借地上の建物に対する融資について話さなければなりません。

借地でなく、普通の土地に建物を建てる際の融資は、抵当権は土地、建物両方に設定します。

片方だけに設定することはありません。どちらか片方だけの設定ではいざという時処分しづらいからです。

 では、借地の場合はどうか？建物は自分のものになりますから、ここに抵当権がつくのはいいでしょう。

では、その底地は？これは地主のものですが、同時に担保設定してくれるでしょうか？

いいえ、答えはＮＯです。借地権の場合、土地には担保設定しません。

例で言うと1800万円の価値の借地権に2000.万円の建物を建てる場合、

建物にだけ担保設定すれば、3800万円の保全が図れるという見方をします。

実際には時価が1800万円の借地権であっても処分しにくいことを考えると、

その７割程度で評価している銀行が多いようです。

もっと言うと借地権には融資しないという銀行も少なくありません。

つまり、価値のあるものでも、とても不安定なものなので、

銀行としては融資しづらいというのが本音です。

では、新規に借地権を取得する人から見たらどう映るでしょうか？

先程の例では、1800万円の借地権と2000万円の建物で合計3800万円の

建売住宅を買うことになります。土地を買っていないのに、

建物代金2000万円に加えて1800万円支払うことになります。

隣の家が5000万円の建売なのに、こちらは3800万円で売っている。

何でこんなに安いの？？？という時には、答えは借地権だから、

なんてこともあります。

ここで、面白いことが起こります。5000万円の所有権付き建売に対して銀行は

5000万円融資します。

しかし、3800万円の建売には3260万円しか融資しません。

つまり、540万円の自己資金が必要になるのです。

既に述べましたが、所有権には最近では100%融資します。

しかし、借地権には70%しか融資しないのです。そんな借地権ですが、

借地権者はさらに毎月地主に地代を払います。２万円とか３万円といった具合にです。

さらに、借地の契約期間は２０年なんですが、更新の際には数百万円という更新料を地主に払う必要があります。

200万円とか300万円といった感じです。

それでも、借地の家を買うのは何故でしょうか？

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