震災によるトラブル事例　１

大家として知っておきたい震災に関する建物賃貸借のトラブル事例をいくつかご紹介します。

１．建物の被災による修復費用の負担

貸しているアパートが地震で建物の外部が一部剥離し、室内も玄関ドアをはじめ建具や内装に一部被害を受けた。貸主としては、天災地変によるものだから建具や内装については借主が自分で修理するように言う。借主として貸主が修理するか家賃の減額請求できるか。

地震によるアパートの被害は貸主・借主どちらの責任ではありません。借主の責任ではないことでアパートが被害を受け修理の必要が生じた場合、貸主は修繕義務（民法606条）に基づいて、貸主の負担で必要な修理をしなければなりません。貸主が修理をしない場合、借主は使用収益できない割合に応じて賃料の一部の減額を請求することは可能です。

アパートを貸している場合の多くはワンルームで単身者と思われます。使用収益できない状況で貸主が修理しない状態が続けば減額請求などせずに、愛想をつかせて出ていくのではないかと思われます。

しかしながら、物件が貸店舗など、営業が絡む物件については簡単ではありません。津波で物件そのものが無くなってしまった場合や建物が全壊した場合はそもそも賃貸借契約そのものが消滅しますが、液状化で建物本体は大丈夫であるが、その建物が傾いたり凹んだりしていて程度の差はあれ、営業が難しい場合は揉める原因となります。

この場合は、上記の通り貸主が修理するか賃料を減額することで納得してもらうかの協議となります。