大泉 稔
オオイズミ ミノルグループ
相続のお話 - 財産評価 のコラム一覧
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【相続】アパートオーナーの法人の活用
☆管理委託 土地とアパートはオーナー個人が所有したまま。 監理業務のみを法人に委託する。つまり委託費用がオーナーの経費。 委託費用の目安は家賃の5~10%くらい。 法人は赤字でも税金を払わなければならない。法人を維持していくのが大変そうですね。 ☆サブリース方式 土地とアパートはオーナー個人が所有したまま。 法人が入居者となり、一括借り上げ。法人は実入居者に転貸する。 空室が複数生じると、法人の...(続きを読む)
【相続】土地の評価に登記簿は用いない?
相続に限らず、不動産の取引には登記情報が欠かせません。 費用は掛かりますが、今や、登記情報はインターネットで簡単に取得することができます。 が、相続に於いて、土地の評価に当たり、登記情報を用いないことがあります。 例えば、土地の面積(地積)の場合。 「近隣の地積と比べ、登記簿上の地積が小さい」 「建物の床面積との比較で登記簿上の地積が小さい」 以上のようなケースでは登記簿上の地積を用いません。 他...(続きを読む)
【相続】相続対策に重宝されるはずの土地だったが
取引価格(時価)や公示価格よりも低いのが路線価。路線価は、特に公示価格にくらべると2割程度、低いとされています。 それゆえ相続対策、特に相続税対策には土地が重宝されています。そして、この土地の入手に借入金を利用すれば、債務控除として、さらに相続評価を下げることができます。「価値は高く、評価は小さく」これが相続税対策です。 しかし、本日の最高裁判決は「相続税対策に重宝される土地」というイメージを、...(続きを読む)
【相続】土地の評価は「筆」ではない
相続税の評価に於いては、利用の単位となっている「1区画」ごとに評価します。 この「1区画」とは、登記簿の「筆」と一致していないこともあります。 そして、この登記と評価のズレは地目に於いても同じことが言えます。 地目は宅地・田畑・山林・原野・牧場などがあります。 しかし、登記上の地目と、現況とが一致しないこともあります。 そういう時は課税時期の現況で判断することになります。(続きを読む)
【相続】相続対策に会社をつくるデメリット
相続対策の会社、つまりプライベートカンパニーのデメリットを考えてみましょう。 まず、会社を作る、すなわち書類を作成する手間がかかりますが、これを司法書士に依頼すると、その費用がかかります。そして、登録免許税も必要です。ここを安く済ませようと思ったら、合同会社が良いでしょう。 会社を維持するためには、どのようなデメリットが生じるでしょうか? 個人の確定申告とは別に、会社の確定申告、すなわち法人の決...(続きを読む)
【相続】相続対策に駐車場
最近、弊宅の周りにも駐車場が増えています。駐車場の地目は雑種地です。 駐車場の運営を他人に委託、いわゆるコインパーキング等にしている場合ですと、いわゆる底地としての評価になります。 駐車場ですと、事業を始めるにも、撤退するにも、早いですからね。 車が減っているらしいとは聞いていますが・・・弊宅の周りのパーキングは、いつも「満車」の表示です。とはいえ、その規模も多くても4台程度です。地価の高い場所...(続きを読む)
【相続】相続対策にアパートの建設・・・空室のリスクも想定しましょう
現金と言えば、使い勝手は良いですが、使ってしまえば無くなってしまうのは言うまでもありません。 ではアパートは、いかがでしょうか? 家賃収入を定期的に、決まった額を受け取ることができます。 ですので、家賃収入を元手に、生命保険の契約も視野に入れている方も多いでしょう。 生命保険の保険料も月払いですから。「外貨建て生命保険なら、利回りも良いし♪」と微笑んでいる方もいるでしょう。ですので相続対策を目的...(続きを読む)
【相続】外貨の評価
相続に於ける外貨。外貨はTTBで評価しますが、TTBは金融機関によって異なることがあります。 そのため、被相続人が取引していた金融機関か、相続人の取引する金融機関か、どちらかを選ぶことができます。 (続きを読む)
【相続】相続の対策に土地が重宝される理由
相続対策には土地が重宝される傾向にあります。 そもそも理由として、時価>公示価格>路線価という傾向があるからです。 (もっとも郊外等、場所によっては時価<公示価格、というケースもあるようですが)。 つまり、「時価よりも相続税評価の方が低い」傾向を利用する、という考え方です。 が、これは相続対策というよりも、相続税対策ですね。 分割という視点で土地を観ると、土地は「分けやすい」財産とは言い難いでし...(続きを読む)
【相続】債務の免除は贈与になるのか?
債務、すなわち借金を免除することは・・・免除した金額を以て、贈与に当たるのでしょうか?結論から言えば「YES」です。 しかし、ここにも例外があります。債務者が弁済するべき資力を失っているのであれば、その分は贈与には当たらず、当然、贈与税も生じません。(続きを読む)
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