不動産業者も見落とす、物件購入の落とし穴

【不確定な契約条件の注意点／角地緩和(建蔽率10％アップ)が使えない角地⑦】

今回も、建蔽率の角地緩和が利用できない実例です。

画像をご覧下さい。

公図の赤い枠取りが本地(売買対象地)です。

前面道路は私道で、所有者はどこかの会社です。

本地の写真、南側道路と東側道路の写真と合わせて、

現況(Ｌ字型側溝)と土地境界(財産境界)の位置関係も

概略図にしておきます。

難しいポイントなので、緩和が受けられないかもしれない原因が

なかなか理解しづらいと思いますが、下記のコラムを読み直して

参考にして下さい。

http://profile.ne.jp/w/c-96647/

この物件の角地緩和が適用できない原因の解説ですが、まず、両前面道路とも

2項道路なので、セットバック(道路中心から2mづつの後退)が必要となります。

また、2項道路ということは南側・東側道路どちらも幅員6ｍ未満の道路なので、

隅切り(長さ2メートルの底辺をもつ二等辺三角形)が必要となります。

セットバックは建築基準法によるもので、その敷地後退ラインは建築基準法による

道路ラインとなり、セットバックラインが本地内まで及べば、敷地内に

道路負担部分が生じるということです。

今回は、セットバックラインと本地部分は、ほぼ同じ位置になります。

注意が必要なのは隅切り部分です。

隅切り部分は建築基準法でなく、建築安全条例(東京都の場合)に基づいて

行っているので、セットバックと同じように道路形状にしても、

建築基準法の道路部分とはされません。

ケース①の、赤色の範囲がセットバック(建築基準法による道路形状)部分、

青色の範囲が隅切り(安全条例による道路形状)部分となり、三角形の底辺部分は

売買対象地の境界ラインですが、建築基準法上の道路に接していないことになり、

単なる二方向の道路に接しているだけの土地となっています。

今回の物件がこのケース①にあたりますが、この場合、角地緩和は受けられません。

このような、建築基準法の道路ラインに対して所有権がない為に

角地緩和が受けなれない場合、その部分の所有者から土地を購入

するなどの方法をとらないと、本地は角地として成立しません。

しかし、それは現実的ではないので、事前に知った際に出来ること

といえば、その分の価格交渉や、角地緩和を受けない場合の建物

ボリュームでも自身が納得できるか、もう一度検討することです。

尚、ある行政の建築審査課で聞いた話ですが、

建築審査上では所有者などは確認していないので、

勝手に角地として申請してもバレないのが現状とか。

これも決して堅実な方法ではありませんから、やはり、

その物件の法令遵守による本来の物件価値で判断する

べきでしょう。

その本来の物件価値を間違わないよう、緩和等の適用の可否判断に、

お役立て頂ければと思います。

次回は、角地緩和の利用ができない土地の最後です。

先程お話しました、勝手に角地申請してしまった例と、

それを正当化する為に、角地緩和の適用可能な理由を

行政が作ってくれた珍しい実例です。

※建築可能な建物の規模に関しては、斜線制限・高度地区・日影規制等により

建築制限を受け、角地緩和の利用未利用に限らず1割増の建蔽率利用が出来ない

場合がございます。特定の敷地に対する建築可能な建物規模については、

建築士等の専門家との打ち合わせが必要です。

参考までにケース②、ケース③のパターンと注意点も、

エスクローブログ中でご紹介していますので、そちらも参照して下さい。

http://ameblo.jp/adcast-escrow/entry-11443363591.html