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住宅ローン・名義変更のトラブルについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/03/01 00:25

皆様のお知恵を拝借したく、宜しくお願い致します。

祖父から相続した父(長男)名義の土地の上に約20年前、「父」と「父の弟」との二世帯住宅(横同士)を建てました。
住宅ローンはそれぞれ別々ですが、父は連帯保証人です。
その「父の弟」が残り5年程を残し返済不能になりそうです。
(すでに数回督促が来て父が立替えて支払っている)
「父の弟」は「ローンを払ってくれるのなら家は譲る」と言っています。(持ち家があると公的補助が受けられないため)

選択肢は下記の3つを考えています

1、「父の弟」の家分の土地を付けて売却
→ 父名義の土地なので弟への贈与になる?
贈与税対象?それが必要なら返済金額が足りない可能性大)
2、父の家も含め全体を売却し、清算する
→ 父親と妹(母子家庭で子供と同居)が別の住居を探さなければならない。
3、「父の弟」のローンを引続き支払い、「父の弟」の家を「父」名義に変更する
→ 必要な手続きとそれが可能かどうかの検証が必要ですが
売却するのならば、現実的には父の家を含め土地全部でないと売れないと思います。
(この不景気なので・・。売却のタイミングとしては最悪です)

従いまして私は「3」がべストだと考えています。

そこで質問です、

A:ローンの引継ぎや法的な手続き方法について
父のローンはもうすぐ終わります。終われば、「父の弟」のローンを引継ぐ事が出来るのでしょうか?
(ローンの支払人名義の変更可能?)
父が71才と高齢なので、保証人が必要であれば私(長男で43歳、妻子あり住宅ローンあり)しかいません。
その他法的な手続きやローンについての注意点等

B:住宅の名義変更に伴う手続きおよび注意点等について
「父の弟」宅を名義変更する際に、税金は必要でしょか?(取得税対象?)
またその他の注意点等。

以上、ご指導の程、宜しくお願い致します。

leftytkさん ( 大阪府 / 男性 / 43歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

名義変更の件

2010/03/02 10:29 詳細リンク
(4.0)

leftytkさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
このご相談につきましては、融資先の金融機関でご相談していただく以外に方法はありません。

質問2について
税金に関するご相談につきましては、残念ながら専門家はファイナンシャル・プランナーではなく税理士さんとなります。

よって、税理士さんあてに改めてご相談ください。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

補足

leftyktさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからも分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

leftytkさん

ご回答ありがとうございます。
やはり融資先に相談するしかないのですね。
一度相談してみます。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫
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住宅ローン借入者が返済不能となった場合は!

2010/03/14 12:21 詳細リンク

leftytk様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、leftytk様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン借入者が返済不能となった場合は、
先ず取引銀行等で相談して、連帯保証人の立場云々の協議をされることが良いと考えます。

2.その際に名義変更手続き方法や税金等のアドバイスを受けると思います。

3.そして、叔父さまの住宅(建物のみ)をお父さまが売買で取得して、叔母さまへ賃貸されることも可能と考えます。

4.建物のみの売買は、一般的な査定(固定資産税評価)をして贈与税に抵触しない方法を確認されて実行することをお勧めいたします。

以上

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