住宅ローン借入可能額

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

現在(平成21年10月時点)で、都市銀行の審査金利は、
みずほ銀行の3.55%から三井住友銀行の4.00%まで幅があります。
私が回答している案件において審査金利4%で試算しているケースは
銀行での住宅ローンを想定しています。
その際、審査金利においては最高の4%で概算を行っているので
一応どの都市銀行を選んでも大丈夫なように考えています。

いくつか別のご相談で申し上げていますが、
フラット35の審査においては、審査を依頼する月の実行金利が
審査金利となります。

したがって、11月のフラット35の金利が2.704%の金融機関に
11月中に審査をお願いすると2.704%が審査金利になります。
ただし、審査は11月の審査金利で行われますが、
実行金利は、実行する月の金利となるので注意が必要です。

4500万円を借り入れるのに必要な年収を
借入期間35年、返済比率35%で概算すると、
審査金利4.000% ⇒ 約684万円
審査金利2.704% ⇒ 約569万円
となります。

銀行の住宅ローンにおいて、実際には、
年収が600万円を超えていると返済比率として
40%を見てくれるケースがよくあります。
仮に、審査金利4%、返済比率40%で概算すると
約598万円の年収で4500万円を借り入れることが
可能となります。

物件価格の100%借入(諸費用は自己資金)に関しては、
勤務先等の属性が良く、返済比率も収まっているのであれば、
金融機関も対応をしてくれます。

諸費用まで借入を行いたい場合は、
かなり審査が厳しくなるので注意が必要です。

少しでもお役に立てれば幸いです。

雨のち晴れさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『フラット35指定金融機関での11月固定金利で2.704%で計算するのはだめなのですか?』につきまして、審査金利につきましてはローン審査を行う金融機関が個別に設定していますので、残念ながらお答えは出来かねます。

よって、ローン審査を申し込む予定の金融機関でご相談していただくことをおすすめいたします。

『4,500万新築物件100%借り入れ出来るのは、他に借り入れがないとして、年収いくら必要となる計算になるのかおしえていただけますか?』につきまして、例えば、ローン金利3.0%・35年返済とした場合、概ね手取り月収金額として580,000円ほどとなります。

『手持ち金0円というのは、審査が通りにくいものなのでしょうか?』につきまして、一般的に住宅を購入する場合、住宅を購入したあとからのローン負担を少しでも軽減するためにも、頭金として物件価格の20%プラス諸費用分は用意したあとから購入することになります。

住宅ローンにつきましては、返済の途中から収入が減ったから毎月の返済額を減額してもらおうと思っても、そのようなことはしてもらえませんので、無理なローンを組むことはお勧めできかねます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

雨のち晴れ様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、雨のち晴れ様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローンの仮審査申込書や本審査申込書には、金利内容は記入されてないと思います。
つまり、銀行等(含む保証会社)での審査で重要なポイントであります借入者の返済能力の可否を基準(審査)金利4%(会社員)又は5%(自営業者等)を持って確認する訳です。

2.そこで、雨のち晴れ様がおっしゃるフラット35の11月金利2.70%は、ローン実行時の金銭消費貸借契約書に借入者が自署・押印されたときに、銀行等から提示される金利を言います。

3.そして、4,500万円の物件を購入する際には、
諸費用300万円程度(仲介料、登記費用、銀行関係費用、その他)を含めて4,800万円の住宅ローンを組む必要があると考えます(頭金ない場合)。

4.では、住宅ローン4,800万円を借入するためには、

年収770万円、期間32年(完済時81歳未満)、金利4.0%(審査金利)、返済負担率(〜35%以内)、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 221,800円
・年間の返済額2,661,600円
・返済負担率 34.57%


5.つまり、上記の物件購入には住宅ローン以外に諸費用が掛かるため、自己資金として20%以上所持されていることが理想と思います。しかし、全体で返済負担率が35%以内であれば銀行等によっては、諸費用の融資の対応をいたします。


以上