借地権の新築戸建購入で悩んでいます

住宅・不動産不動産売買 2009/03/16 19:08

借地権（旧法）の新築戸建物件（東京23区内）での購入にあたり、住宅ローンを検討中です。銀行の審査では
A銀行：変動、2・3・5・10年固定で全期間（28年）1.4％優遇
B銀行：変動、2・3・5・10年固定で全期間（32年）1％優遇
C銀行：不可
D銀行：不可
といった結果をいただきました。
変動金利の安さは魅力ですが、借地権の物件は借り換え時の審査が厳しいという情報を耳にしたり、今後金利が上がることが予想されるとすると、フラット35など全期間固定にしておくべきなのか悩んでいます。
また、フラット35は建物のみが対象となるため必要な費用全てを借りることができないと、あるモーゲージからの返事がきました。

建物の価格は物件価格の35％程度です。建物のみが対象では自己資金が全く足りないのですが、フラット35の対象はどこでも建物のみなのでしょうか。
（ちなみに自己資金は物件価格の25％程度です。）

当初は中古マンションで500〜1000万円安い予算で探していたのですが、便利な場所の新築戸建が無理してギリギリ手が届くということで頑張ってみようかと思い、購入手続きを進めています。でも、不勉強な状態での契約だったので不安は拭えません。

借地権の物件で本当によいものかも含め、住宅ローンの検討にあたり、注意点やアドバイスなどお教えいただければと思います。

riefufufuさん（東京都 / 女性 / 36歳）

回答：1件

専門家

運営事務局
編集部

借地権付建物の住宅ローン

2009/03/17 16:01 詳細リンク

こんにちは。
不動産コンサルタントの鎌倉靖二です。

ご質問の借地権付の新築戸建の場合ですが、
フラット35だと、おっしゃるように建物価格の9割が借入限度額となります。
ただし借地権の底地に抵当権を設定できれば、物件価格の9割まで可能となります。
(もっとも底地に抵当権を設定していいという地主は皆無かと思いますが・・・)

ですから建物の価格が物件価格の35%程度であれば、35%の9割で
物件価格の3割程度が借入限度額となりますね。
残りの約7割分および諸経費分は自己資金で調達することが必要になります。

その他の銀行では、旧法の借地権付建物の融資を
取り扱ってないところも多いですね。

あと、「地主の承諾書」をその金融機関の所定の書式で、
地主さんに署名捺印してもらわなければならない場合が多くあります。
この書類の文言で金融機関と地主さんとで折り合いがつかず、
審査が通らない場合もありますので、事前審査の段階で地主さんに確認しておく方がよいでしょう。

なお、土地の権利が借地権の場合は、
土地の固定資産税がかからないかわりに毎月の地代がかかります。
また借地権の契約期間が満了するときには、更新料が必要です。

借地権付建物の場合は、住宅ローンのハードルが厳しくなりますので、
金利の高低はさておき、融資が受けられるだけでよしとしなければなりませんね。

もちろん月々の支払額(地代を含めて)と年収から返済比率を検討し、
さらに将来のライフプランを見据えた上で、健全な資金計画であれば
特に借地権だからといって敬遠する必要はないかと思います。