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離婚調停を進めています。3年前に住宅を新築しています。土地（約1千万円）は妻名義になっていますが、住宅（約2800万円）は夫婦共同名義（夫6:妻4)となっています。住宅ローンの残りは1700万円あります。
離婚にあたり妻がそのまま住宅に住み続けるため、夫分のローン約1000万円を夫より繰り上げ返済してもらい、ローンを妻のみ700万円に変更したいと思っています。住宅名義は離婚後、妻に書き換える予定です。
この一連の作業に関して税金はどのように発生しますか。また、手順としてはこの順番でよいのでしょうか。
ローンの返済は離婚前にしたほうがいいのか、よくわかりません。できるだけ税金がかからないようにしたいのですがどのようにすればよいでしょうか。
ハルウララさん （ 山口県 / 女性 / 41歳 ）
回答：1件
専門家
手順を間違えなければ譲渡税は発生しません
こんにちは ハルウララさん。
広島のコンサルタント、若宮光司です。
手順は、ハルウララさんの書かれている内容でOKです。
注意する点は、所有権(名義)変更を離婚後(籍が離れて)に行うことです。
離婚前に所有権変更をすると夫婦間の移動となって税制上の特典が使えなくなります。
手順を踏むと税務署の考え方は、離婚に伴う慰謝料を現金でもらってその現金の一部で自宅のご主人部分を買い取ったと判断します。
つまり、ご主人はハルウララさんに自宅の一部をハルウララさんに売ったことになるのです。
しかし、自宅(居住用財産)の譲渡特例として3千万円の特別控除が使えます。
今回のケースではその特別控除の金額内に収まりますので所得税・住民税はかからないことになります。
ただし、所有権移転に伴う法務局での登録免許税、県に払う不動産取得税はハルウララさんに発生することになります。
ローンの返済はいつでもかまいませんが、少なくとも所有権移転までには完了しておくのが安心です。
そうそう、ハルウララさんのローンはそのまま継続するみたいですが、そのローンには連帯保証人としてご主人がなっていないですか?
これをどうするかも検討しなければいけません。
もっともハルウララさんの立場から言うと、そのままの方がいいのですが。
評価・お礼
ハルウララさん
わかりやすいご回答ありがとうございます。
住宅ローンについては、同じローン会社しか考えていなかったのでこれから検討してみたいと思います。少し前進した気持ちです。ありがとうございます。
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ハルウララさん
住宅ローンについて
2008/05/01 09:50丁寧なご回答ありがとうございます。
ご指摘のとおり住宅ローンの連帯保証人になっています。住宅ローンは一部繰上げ返済をした後、残りを妻のローンに書き換え予定です。ローン会社に相談したところ離婚ということでローンの変更が可能なようです（条件を満たせば）。年収は約320万（税込み）なので、ローン残高を減らし、月々の返済額を少なくすれば、なんとかクリアできるかと思っています。
離婚→ローンの一部繰上げ返済（夫分）→ローン申請→所有権移転→ローン書き換え
という手順をふんでいきたいと思います。
お金に関しての知識が少なく本当に不安でしたが、若宮様のご回答により胸のつかえがとれました。
ありがとうございました。
ハルウララさん （山口県/41歳/女性）
（現在のポイント：-pt）
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