中古住宅の耐震補強はどこまで必要？

中古一戸建ての耐震性能は、物件によって非常にバラつきが多く、一目で見てなかなかわかりづらいものです。
目安としては、まず、図面等書類が整っていることです。建築確認申請書、検査済証、体力壁位置が記載された各階平面図、矩計図（かなばかりず）、仕様書などが揃っているか確認します。この書類から当初建築された時点での耐震性能がある程度判断できます。
検査済証がない場合には、設計図どおりに施工されていないケースがあります。１階が居室の予定で申請されていたけれど、実際には車庫になっているケースなどは要注意です。あるはずの壁がなくなっているのですから、予定されていた耐震性能を著しく低下させます。
リフォームを行った際に壁や柱を撤去してしまっているケースもありますので、壁の位置を中心に建物が設計図どおりに施工されいるかをチェックします。
次に、実際の建物を見て、外壁に異常なクラックやクラックの補修跡がないかなどをチェックします。モルタルの場合にはある程度の乾燥収縮は出ますが、1ｍを超えるクラックが複数ある場合や、クラック幅が太い場合などは要注意です。
室内では、壁が合わさっている角や壁面に大きな亀裂やズレがないか、ドアやサッシュの開閉に支障がないかなどを見ます。ドアを少し開けて、ドアとドアの枠にズレがないかなどは見れば誰でもわかります。
また、結露やカビ、シロアリの発生により強度が著しく低下してしまうので、天井の点検口や床下収納があれば、腐食がないか、カビやシロアリが発生していないか必ず目で見て確認し、また匂いをかいでみることも重要です。
基本的には専門家による耐震診断を利用することをお勧めいたします。最近では耐震補強金具も良いものが開発され、補強工事も安価でできるようになりましたので、中古住宅を購入される場合には工事費をあらかじめ予算に入れておくことが賢明です。