売主が元付業者に無断で客付業者と話す事は違法ですか? - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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対象:不動産売買

売主が元付業者に無断で客付業者と話す事は違法ですか?

住宅・不動産 不動産売買 2020/11/23 10:49

お世話になります。専門家の方に教えていただきたいのですが、当方は不動産の売主です。ある不動産屋と専任媒介契約を結んでおります。気になる客付業者さんがいた場合、専任媒介契約を結んだ業者に無断で連絡(話す)事は契約違反(違法)にあたりますか?
教えて下さい。専任媒介契約を結んだ業者が、いい加減な所があり困惑しております。

補足

2020/11/24 20:07

藤森先生
こんばんは。
先日は本当に有難うございました。

申し訳ございません、もう一つ教えていただけないでしょうか。
本日、専任業者に
不動産連載サイトへの連載が写真無し、図面も間取りさえはっきりわからないのは
いかがなものか!?と問い合わせたんですが
その質疑の回答が
私のやる事に不審があるなら、紹介とはいえ他の不動産屋へ依頼してもらって結構です
との回答でした。
話の中で(当方、売却理由が離婚なんですが)
不動産の売却理由を購入検討のお客様に離婚が理由と伝える義務があると言われました。
売却理由を離婚は、わかるんですが
離婚理由まで告知する義務があると言われました。
本当に法律で離婚理由まで伝える義務があるんでしょうか?
教えて下さい。
すいません、よろしくお願いします。

しょう125さん ( 大阪府 / 男性 / 48歳 )

回答:1件

藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

媒介契約・業者について

2020/11/23 14:15 詳細リンク
(5.0)

しょう様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、媒介契約の取決め内容によります。

一般的な専任媒介では、
「他の宅地建物取引業者に目的物件の売買または交換の媒介または代理を
依頼することはできません」とか、「宅建業者の紹介によって知った相手方と
宅建業者を排除して目的物件の売買または交換の契約を締結したら相当額の報酬を
請求できる」といったものです。
このことから、直接連絡をして契約に向けた話し合い進めただけであったり、
契約成立後にも仲介手数料を支払う意向であれば、良い印象は与えないでしょうし
注意もされる可能性はありますが、違約だの損害賠償とまではならないと
思います。

しかしながら、無断で話を詰めた結果、契約が流れてしまうようなことに
なりますと、責任を追及される恐れがありますので、無断でのやり取りは
避けるべきかと思います。
また、特別な特約事項などで、相手方の無断連絡すら違反として定めて
いるようでしたら問題になりますので、良く媒介の内容を確認して下さい。

なお、今回は既に客付け業者及び購入希望者がいらっしゃるものと見受けますので、
念のために申しますと、大抵の媒介契約では「宅建業者の紹介によって知った
相手方と、宅建業者を排除して目的物件の売買または交換の契約を締結したときは、
宅建業者は、依頼者に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の
報酬を請求することができる」としています。
この期間が、通常、媒介契約の有効期間内または有効期間の満了後2年以内
となっており、いま既に紹介されてしまった購入希望者とは、媒介の有効期限が
切れたあとでも、別の媒介を入れたり直接取引をすることにリスクが伴います。

しょう様にとっては、非常にはがゆく納得のいかない話かと思いますが、
感情的になってしまったり、突発的な行動は、しょう様にとってさらに
不利益で納得のいかない状況にもなりかねません。

契約になりそうな購入希望者様や客付け業者とのやり取りは必ず元付け業者へ
了承を入れ、元付け業者・客付け業者ともにそのやり取りは記録にのこし、
しょう様の落ち度等を責められないように動く心掛けは必要です。

また、仲介業者のいい加減な仕事ぶりは逐一記録や証拠をのこし、
それが酷い時は「信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反した」
ということで媒介契約の解除や、その後他社と媒介依頼し紹介客と
契約を進める旨の告知及び承諾取得を試みるなど、ご自身の契約違反を
問われないよう相手方の契約違反を問える状況整備が大切です。



しょう様ご自身が一番痛感していることかもしれませんが、
仲介する会社や担当者で、販売状況や依頼者の精神的ストレスは
違ってきます。
今後、別の業者から販売活動をしようとなった際、幾つか参考になればと思う
業者選定の質問事項やチェックポイントをあげておきますので、是非、
ご参考にして頂ければと思います。

まず、査定を依頼する会社ですが、売却するしょう様に良いことを言う会社より、
しょう様の物件購入を検討する、買主側の目線で見て魅力がある会社かどうか、
買主から選ばれる会社かどうかという目線でチェックしてみては如何でしょう。

1.物件の掲載件数が多く、写真は綺麗で見栄えの良いものを掲載しているかは、
簡単に確認できます。ほとんどの物件の写真を載せていない若しくは1枚しか
掲載していない業者もあります。
特に、他社でも扱える物件(一般媒介)などは、複数の業者で同じ物件が幾つも
掲載されていることがあるので、その扱いや撮影技術などが比較できます。
また、会社の営業スタンスや人員の状況的に、そういった部分まで手が回って
いない業者かどうかの判別にもなるかと思います。
買主側からみれば物件選び、問い合わせ先選びの入り口になる部分なので、
ここが手付かずの業者では、納得の行く販売活動は得られない可能性があります。

2つ目として、差別化されたサービスに関する項目があります。
購入希望の買主側でも、トラブルにならない物件購入は、大手中小関係なく、
その会社・担当者によるとこが大きいと思う方が増えてきているからです。
その為、不動産・物件だけで集客すのではなく、それ以外の魅力やサービスを行う
業者が増えてきました。

「物件調査」や「購入前のライフプラン」「ローン相談」などは、今では良く目にする
定番となりつつあります。
しかし、セールストークとして他社と差別化された話をしていても、「売りたい物件を
勧める」「審査が通りやすい銀行のみ」という業者は、サービスの具体的な意味合いや
方法までは曖昧な説明になってしまうことが多いので、物件以外(その会社を利用する
メリットとなるサービスなど)の質問をしてみると良いと思います。
例えで申しますと、
・ローンでは、『金利優遇はどのようにして掛け合ってくれるか』
・失敗しない物件選びでは、『物件調査でどんなトラブルが回避できた』
・その他、不動産業界では珍しいサービス『ライフプランをやる意味合いや
メリットは何?』
また、その回答に対して更に突っ込んだ質問をしてみると、本物の取り組みか、
セールス上の広告か判別できるかと思います。


買主側も一生に何度もない高額な買い物ですから、一度は物件探しをお願いしても、
不信感のある対応が続けば、その会社からの購入は見送る可能性があります。
そういった業者に売却依頼をしていては、しょう様の物件を気に入ってくれる
はずだった方が、物件にたどり着く前に離れていってしまいます。

また、こういった対応に関しては担当者ベースでも違いがあります。
知識、経験、相場観に関しては、単純ですが以下のようなことを聞いて
みて下さい。

1,この物件知っていますか、どんな物件ですか。
2,これまでどのくらいの物件を仲介されました
3,今後購入を検討する際、どんな物件が良いと思いますか
4,プロから見た、この物件のメリットとデメリットを教えてください
5,不動産の売却・購入をする場合の注意点はどんなことがありますか。


唐突に聞かれた物件が、どこのもので幾らで出ているのか、どんな特徴があるのか、
戸建て、マンション、新築中古に限らず、その地域の市況を把握できている営業マンと
まったく知らないでいる営業マンとでは購入希望者を案内しても、比較して良さを
分ってもらう等の適切な組み立てもできませんし、お客様からの信頼も得られない
可能性が出てきます。
当然、売却依頼ですので、明確な根拠や納得のいく理由に基づいた、販売戦略が
あるかどうかも質問のポイントです。


今でも「不動産のプロ」より「不動産を売るプロ」という風潮が強い業者があり、
同じ物件でも売り方一つ、買い方一つでその後の販売状況や、購入した方の
生活までが変わってしまうことは多々あります。
良いパートナーに恵まれ、安心安全な不動産売買の実現にお役立て頂ければ幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

違反
仲介業者
宅建業者
損害賠償
トラブル

評価・お礼

しょう125さん

2020/11/23 19:33

藤森先生、こんばんは。
この度は丁寧で今後にも生かせる注意点まで御回答をいただき、本当に感謝しております。
ありがとうございます。

現在の不動産屋が知り合いの紹介で!専任契約を結んだんですが、
不動産紹介サイトへの当物件の連載も
先生指摘の「物件の写真を載せていない若しくは1枚しか
掲載していない業者」に当たります。写真は数枚撮影して帰ったのですが、
写真は1枚も無く、当方が渡した図面を、そのまま載せています。
拡大しても画素数が低く、LDKなどの文字が読み取れず、何処にトイレがあるかもわかりません。
物件紹介欄には、駐車場4台駐車可能なんですが、駐車場2台分、駐車場3台分、
と書いてあり、あまりにものお粗末さに困惑しております。

先日、客付け業者さんと、お客さんが内覧に訪れましたが、
(内覧2日前に、当日立ち会っていただけないなら、同行の不動産営業の方に
概要をお伝えくださいと打診したにも関わらず)
客付け業者さんの営業の方も殆ど物件の事を知らされていない様子でした。
内覧前に同行の営業の方と話させて下さいにも伝えておきますので、の回答でした。

契約を交わして1.5ヶ月経ちますが、
進行状況についてはショートメールにて1度、問い合わせ0件ですとあっただけで、
レインズ登録証明書も未だ貰っておらずです。

もう一度、契約書を詳しく読み返してみます。

この度は、本当にありがとうございます、感謝です。

藤森 哲也

2020/11/25 12:01

しょう125様
ご質問いただきました件ですが、基本的には売却理由自体に告知義務がある
という訳ではありません。
離婚というプライベートなこと自体、「言いたくない」と告知を断っても、
それ自体で契約違反やペナルティが生じるものではないのです。

ただし、その理由が購入希望者の購入判断に影響するものや、心理的に
住みたくないと思うものということであれば、告知しなかったことに
問題が生じてきます。

例えば、過去に離婚があった家はNGという明確な条件のある買主であったり、
離婚の原因が物件の問題や周辺環境の悪さから発展した夫婦ケンカであると、
告知しなかったことを問われる可能性は高くなります。

購入希望者が購入判断にしていることが、離婚の経緯で起きているとか、
該当している場合は告知義務といいますか、告知しなかったことで
契約不適合責任が問われ、損害賠償や減額請求、契約解除などを求められる
可能性が出てくるということです。

詳しくは、別途ご質問頂いてました方の回答をご参照下さい。
https://mng.profile.ne.jp/professional/object/detail/id/164727


なお、補足のご質問を見る限り、しょう125様のご指摘は売主として当然の
ものですし、あまり良い対応の業者ではないという印象です。
他へ依頼しても結構という同意があるのでしたら、お言葉に甘えてみても
良いかもしれません。
紹介者の方の立場やしょう125様とのご関係もあると思いますので、
どこまで詰めて良いものかは図りかねますが、もし媒介を途中解除する際は
・双方合意で解除する旨
・解除後他社にて即時販売活動を再開すること
・媒介期間中の御社による紹介者と契約締結となる場合があること
・それによる一切の異議申し立ては行わないこと
・これに矛盾抵触する媒介契約書記載事項については本書条項を優先する旨
などを、必ず書面で交わすことが大切です。

また、それまでの乱雑な仕事振りの証明や不誠実な言質を録っておけたら
万一の際に身を守れるかもしれません。

昔からの良くない慣習が、まだ残っている業者も多く存在する業界でもありますから、
念のためのアドバイスが、安心や事前の対策などにお役立ちになればと思います。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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(不動産コンサルタント)
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