土地の売買契約後の解約について

住宅・不動産不動産売買 2017/01/28 13:00

土地付き太陽光発電における土地の売買契約について質問させてください。

7日前に、喫茶店にて重要事項説明書に記名捺印後、土地の売買契約書を交わしました。しかし、太陽光発電の予想発電量がパネルメーカーのシュミレーションよりかなり高くなっていたので、その点について、確認したところ「シュミレーション担当者が間違えていた」ということと、買主である私も融資を打診した2金融機関から否決されたため、買主側の都合で解約をすることとなりました。

契約条項には、違約金が1,000,000円と記載されてありますが、営業担当の方が違約金はゼロ結構ですと言っていただきました。
営業担当の方は「後日解約通知書に記名捺印の上返送してほしい。」と言われ、解約に関する話し合いが終わりました。

そこで、契約条項に書いてある1,000,000円は本当に支払わずに違約金0で解約ができるのでしょうか？

口約束が有効となるものでしょうか？

よろしくお願いいたします。

おでんくんさん（埼玉県 / 男性 / 33歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

土地売買契約の解約について

2017/01/29 23:03 詳細リンク

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、おでんくん様が締結した契約内容に「ローン特約」

という条件があるのではないでしょうか。

ローンの否決や、ローン承諾期日までに承認が間に合わなかった場合に、

「ローン特約」により白紙解約できるという条件(手付金も買主に返還)です。

例えば、契約書や重要事項説書に、「融資申込金融機関」「融資金額」「金利」

「融資が承認されるまでの期間」「融資が承認されなかった場合のこと(解約等)」

などを明記してあるではないかと思われます。

つまり、何時までに条件通りの融資の承認が出なければ、契約は白紙解約として、

売主に払った手付金や仲介への報酬もなしに出来るというものです。

不動産を現金で購入できるような方はほとんどいませんから、大方はローンを

利用しての購入になります。

しかし、どんな物件にでも融資希望額通りの担保価値を見てくれる訳ではないので、

希望の金額や金利などで融資承認がでないことも当然あります。

その際、契約した買主に支払い義務だけ残ってしまうと支払いできず、

トラブルになりますから、「ローン特約」は不動産売買では常識的な条件として

設定されていることが多いです。

当然、契約条件としての特約ですから、ローン特約で契約解除できる方から

違約金など徴収、または請求してはいけません。

販売業者の方は、単にローン特約に基づいて解約を進めている印象がございます。

契約書・重要事項説明書を再度確かめて頂き、「解約通知書」にはどんな特約や

契約条件に基づいて解除するとあるかも確認してみて下さい。

ローン特約に基づく解約であれば、口約束といったものではありませんので、

おでんくん様に違約金などのペナルティは課せられません。

他に考えられる状況や可能性があるとしますと、太陽光発電の予想発電量が

実はかなり高いとありましたが、違約金の1000万円を直ぐに回収できるほど、

または売価を1000万円以上高くしても買い手が付くほど、価値を目減りさせて

しまった間違いであったかです。

その場合、おでんくん様が他の金融機関から融資を取り付けることができ、

契約を続行しようとされた場合、安すぎる価格で売りたくないという状況に

なっている可能性もあります。

どれほどの間違いであったかにもよるでしょうが、利回り10％前後のつもりが、

20％も出てしまう状況であれば、売買価格を倍にしても商品として企画になります。

価格2300万で利回り10％のつもりで契約した商品(土地付き太陽光発電)が、

実は20％の利回りになる発電量でしたら、価格4000万にして販売したとしても

利回りは11.5％ということになりますし、土地価格としても当初の1.7倍以上、

1500万も上乗せられます。

発電量という利率に関係してくる要因を、かなり高めに間違えた状況から、

無理に他の銀行を当たらせ、今の値段で売買を進めるよりも得策と踏んでの

解約の段取りかと感じます。

ちなみに、不動産売買契約の解約方法では、手付金を放棄して解約する条件も

よくあります。

例えば、おでんくん様が契約時に手付金を100万円支払っていれば、それを放棄

することで契約が解約できるというものです。

逆に売主側から解約したいときは、手付倍返しと言いまして、おでんくん様が支払った

100万円と合わせ、同額の100万円の合計200万円にして支払い解約することです。

発電量がかなり高く、利回りも相場的には相当高い商品になっていた場合、

おでんくん様が何が何でも購入したいと思い、幾つもの金融機関を回ったり、

親戚や友人から投資され資金を調達できた場合に、売主側が一度解約して

もっと高値で販売し直したいとすると、手付倍返しで行う必要がでてくる

状況なのかもしれません。

質問の内容だけからの推測になってしまいますので、実際の契約書等を精査

しないことには明確なことはアドバイスしかねますが、お手元の書類にある

ローン特約の内容、手付解除に関する内容を確認し、シュミレーションの

間違いで起こった利回りの変化や、相場上での割安感などを確認して下さい。

本当は払う必要のない違約金であることや、業者側がもう一度仕切り直したい

実情がみえてくるかもしれません。

尚、契約書の内容が難しく理解しづらい場合は、専門家の契約書チェックなど

有料にはなるでしょうが、安心の為に利用することも検討してみて下さい。

契約内容や相場観を読み間違えてしまい、ノンバンクなど、月々の返済金額よりも

売電収入が上回わらない程高い金利で借りてまで購入を試みるような、リスクを

負う対応になってしまっては良くないと思いますので。

当社でも、不動産売買の契約書チェックは3万2,400円で行っております。

もしご興味がございましたら、良い選択のお役に立てに利用を検討して下さい。

以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也