不動産の購入（借地権？）

住宅・不動産不動産売買 2016/07/06 00:05

当方、不動産素人ではありますが、オーナー交渉にて下記建物を現金で購入したく考えております。
建物だけを安く購入したいのですが、借地権として購入？するかどうか、その交渉の際して、どれほどの借地権金額？になりますでしょうか。また年間の地代？はどのくらいになりますでしょうか？
予算は現金払い1000万～1500万ほどです。

希望は２階建てのこの１階部分（店舗用途）だけを購入したいのですが、区分のことを考えると建物全体を買うしかないと思いますが、
なんとかオーナー交渉にて建物をお安く購入したく考えております。

こういったケースの不動産のお取引の流れを教えて頂けますと幸いです。

・２階建て
・築４６年
・鉄筋コンクリート
・延床面積３００平米
・敷地面積：５３８平米
・路線価：106,000円
・相模原市中央区弥栄
・所有権：オーナー（土地、建物）

■積算価格の自動計算で出た数字↓

再調達原価 180,000円/平米
耐用年数 47年
建物価格 1,148,936円
土地価格 57,028,000円
積算価格 58,176,936円

sagamihara324さん（東京都 / 男性 / 46歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

建物取得による借地契約について

2016/07/07 17:39 詳細リンク

不動産コンサルタント＆ＦＰ野口です。

sagamihara324様が、購入取得しようとする建物(土地借地）の資料がやや不足しており、
確定的な事は申せませんが、推測から述べさせて頂きます。

建物が堅牢な鉄筋コンクリート造りとの事ですが、既に築46年を経過しており、税務上の
耐用年数47年(飲食店舗？）もあと1年との事ですね。

先ず、現オーナーが建物だけを売却し、土地は借地として賃貸契約をする事に基本的に同意して居る事とします。
この場合、借地契約をどのようにするかがPOintです。
１、現状の、建物を建て替えない契約か（使用不能になるまで借地契約する＝旧借地権）
2、期限を決めて借地契約をする（EX、20年or30年）＝定期借地契約
3、建物をいずれ建替えを認めた（EX,30～50年）建替え承認付＝定期借地契約

他に、話し合いにより決め方が変わってきます。

これにより、借地料、契約金(保証金）によって大きく異なってきます。

現土地の時価評価額を、概算算定は路線価の1.3倍としますと＠106,000×1.3＝137,800/平米
538平米＝74,100千円となります。
税務上は、借地権割合がこの地区は殆んど60％ですから、借地権額は、44,460千円となります。
飽くまで税務上の算定。
通常はこれを根拠として、オーナーは建物残存価額を500万円プラスして、約5千万の土地借地契約付建物売買を要求して来るでしょう。この場合は、借地権とし登記も出来ますし、売買も出来ます。
これは、sagamihara324様が望むものではないでしょう。

貴方が望むものは、単純な建物賃借で無く建物所有の意向が不明ですが、売買予算が1～1.5千万であれば比較的期間の短い（10～15年未満）の定期借地権が話し合の範囲と想像します。

この場合の借地料は、時価評価額の年間1.5～2.0％（1～1.5百万）+固定資産税等（課税評価額1.7％）
（概算想定時価の40％×1.7％＝1.2百万）合計2.2～2.7百万）が年間の借地料と想定。
ご参考：法律で「定期」とすれば、契約期間満了時に「自動的に契約終了」となります。更新等は出来ません。

勿論大切なのは、現状の建物の状況や管理状況などが条件に加味され、契約金、契約終了後の建物の取扱など種々の条件により異なります。

貴方が積算された再調達価額はどうしてこのようになったのか、判りません。

以上は、推定条件が多々入っており、具体的には、専門家をはさんでご相談・依頼等をされた方が、大きいリスクを回避する事が出来ます。
素人が、借地借家の契約は後日禍根を残します。