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対象：住宅設計・構造
公道に面せず私道にのみ面した、大阪の５軒長屋の真ん中に居ます。私道は行き止まりの袋小路で、登記上では幅は約３メートル、当家は２メートル以上面しています。
耐久性が心配で建て替えたいのですが、私道を位置指定するか、連担建築物設計制度を利用するしかないと思われます。（役所には未確認）
「Ｔ」の字で言うと、上横棒が公道、縦棒が私道と思って下さい。私道の片側に２軒の戸建てがあり、私道負担はしていません。反対側と突き当たりにかけて６軒があり、それらが六分の一ずつ私道負担しています。（そのうち公道にも面しているのは戸建てで、あとは長屋）
中古で入居したので、新築時のことは不明ですが、門や屋根などが私道に越境しているところがあります。また、明らかに入居後にしたのだと思われますが、私道に木を植えていたり、自転車用に、小さなカーポートのようなものが設置されていたりしています。（私道は舗装されておらず、砂利のほとんどない土の道なので、ぱっと見では境界が分かりにくい）
つまり自分だけの土地は、庭として楽しみ、自分の家の前の私道も同様に庭扱いして、好き勝手に使っている住民が、ほとんどです。（私道負担していない家も同様） 我が家は奥の方なので、通行するだけでも、窮屈な目に合っています。
そんな状態でも、何かの工事でさらに私道を占領する時があっても、挨拶に来たことはほとんどありません。（数日に及ぶ場合でも）
個人のみの敷地の境界で、境界杭がしっかりあるにもかかわらず、もめたことがあり（警察に相談すると、簡易裁判所で書類をつくるしかない、と言われました）、穏やかな話し合いは望めそうにありません。
建て替えかは数年後に・・・と思っているのですが、どのように話を進めるのが賢明でしょうか？
補足
2007/09/16 12:55長屋は木造２階建てで築約３０年、当方が入居したのは１２年前になります。私道に面する他の世帯は、６０〜８０歳代と思われます。（７０歳代が中心です）
小耳にはさんだのですが、再建築不可物件は、スケルトンリフォームが出来ない場合があるとかないとか。もし建て替えが出来なければ、繋げたまま（長屋なので）出来る限りの基礎補強、構造補強をしたいと思っていたのですが、それも無理ってことになるのでしょうか？
もし火事や地震の災害がおきて、私道を占有している人の為に、延焼したり、逃げ遅れた場合や、私道の位置指定などに反対して、切り離すことが出来なくて、たいした補強が出来ず、被害が大きくなった場合、近隣住民に責任追及できるのでしょうか？
charuさん
回答：3件
専門家認定道路の必要性
建築工事は敷地が道路に２ｍ以上接していることが条件です。その道路は、基準法上の第４２条に書かれている条件を満たすことが前提になっていますので、hatenaさんの敷地が接している私道が位置指定道路の認定を受けていることが条件になります。
しかし、文面から判断すると、どうも認定道路ではなさそうですね。
その場合は、まず認定道路として申請する必要がありますが、ご懸念のようにその道路に面している敷地の所有者の同意書が必要になります。
年齢構成から見ても、同意が得られそうにもないような気がしますね。その場合どのような交渉を近隣としたらいいのかは、専門的に手がけている都市計画プランナーや弁護士などに相談されたらいかがでしょうか。
道路として認められない場合、主要構造部を扱うリフォームは確認申請が必要になりますが、主要構造を扱わないで補強のみの工事であれば、確認申請は必要無いものと思いますし、国民の安全を守るための建築基準法の趣旨からいっても、老朽化した建物を、主要構造部を扱わないで補強するための工事は、基準法の申請を要しないで行うべきものと思います。
追記に書かれた内容に関しては一介の建築士には判断できませんので弁護士に相談なさってみてください。
評価・お礼
charuさん
回答ありがとうございました。やはり、建て替えはかなり難しそうですね。それでも、補強の為のリノベーションは出来る可能性があるようなので、ある程度資金が貯まったところで、まずは工務店さんに相談してみます。
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自己負担の無い建替え計画
hatenaさん こんにちは
ご質問を読ませて頂いて良い方法は現在の住まいを売却して引っ越され
るのが良い方法だと思いますが、hatenaさんもこのようには考えたので
しょうね。
スケルトンリフォームのご心配をされていますが、お住まいの長屋は木
造でしょうから鉄筋コンクリートなどのスケルトンリフォームとは事情
が変わります。
木造の場合構造に手をつけなければ確認申請の必要が有りませんから既
存不適格建物であっても問題になることは無いと考えます。
緊急時の避難や災害に備えての事が近隣のために出来なくて実際に何か
が有った場合の責任を求めるのであれば、そのような事が出来ないとい
う既成事実を作っておく事が必要だと思います。その時になってからで
は証明が出来ませんので。
近隣の方たちの年齢を考えると建替えは難しい状況だと思いますが、
自己負担が無い建替え計画で有れば可能性が有ると思いますので、専門
家に相談したら如何でしょうか？
評価・お礼
charuさん
ご丁寧なアドバイス、ありがとうございました。
私なりに、似たようなケースは無いか・・・と探してみたのですが、分かったことと言えば、「役所に言っても指導してもらうことは難しい」といったことぐらいでした。
ですから、私が思っているところの不当な状態を無くすためには、裁判のようなことまでしなければ、どうしようもないのか・・・と、ゲンナリしていたのですが、光を頂いたように感じます。
資金を貯めること、いろんな情報収集をすること、じっくり話を聞いて下さる建築家を探すこと。とにかく今は、これを頑張っていこうと思います。
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宮原 謙治
工務店
-
質問があります。
大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。
質問をありがとうございます。
私からの質問です。
1）私道３ｍの所有者は、私道向かいの６戸（一戸建て又は六戸一の長屋住宅？）の方ですね？
2）六戸は長屋住宅ですか？
3）hatenaさんは、私道負担はされていないのですか？
どうぞよろしくお願いします。
評価・お礼
charuさん
「家の前（私道のことと思われます）には何も出さない、という申し合わせが当初あり、最初は車も入れたが、だんだん崩れていった」と、一度チラリと聞いたことがあります。
覚書のような書類を交わしたものかどうかまでは知りませんが、強制力のあるものでなければ、何かしらのルールを頑張って作っても、守らない人は守りませんから、また何年後かに・・・となると思います。
なにしろ置いているだけではなく、設置しているものまでありますし、当家のみの持分である敷地の境界ですら、「ごちゃごちゃ言うな」といった人々ですから、共同名義の私道の占有を当家がとがめたところで・・・と言ったこともありません。
charuさん
私道負担について
2007/09/16 19:27私道には８戸が面しています。
1）そのうち私道負担しているのは、６戸です。
2）私道負担している６戸の内訳は、戸建てが一戸と５軒長屋です。
3）当方は長屋の一戸ですから、６分の１を私道負担しています。
charuさん
charuさん
自己負担が無い建替え計画？
2007/09/17 14:57 回答ありがとうございます。追記を編集しましたが、長屋は木造で２階建てです。
おっしゃるとおり、引っ越したいとも思うのですが、このような物件では二束三文でしか売れないでしょうし、無理して引っ越しても、近隣住民が、また癖のある面々であれば同じことですから、今の場所でなんとか・・・と思っている訳です。（その他の立地面は、それなりに気に入っています）
ところで、「自己負担が無い建替え計画」とはどういったものでしょうか？
また、その相談をする専門家とは、具体的にどういった方になるのでしょうか？（職業名など）
それから、緊急時の避難や災害に備えての事が近隣のために出来なくて、実際に何かが有った場合の責任を求められるように、そのような事が出来ないという「既成事実」・・・とは、どのように作っておけばいいのでしょう？
これは、弁護士と相談・・・ということでしょうか？
お忙しいところ恐れ入りますが、もう少し詳しく教えていただければ、とても助かります
charuさん
（現在のポイント：-pt）
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