使用していない一戸建てについて

住宅・不動産不動産売買 2016/01/25 23:53

私が宅建を持っているためか、身内から相談されたんですが、不動産知識があるわけではないので明確な回答ができませんでした。そのためこちらで質問させていただきます。
その方（70歳）が所有されている不動産についてですが、約60坪の土地に二階建ての一戸建120平米があり、築年数がすでに40年を超え、住んでいない状態から数年のため、例えばベランダがボロボロで足をふんだら底がぬけそうで、二階は雨漏りのあとが多数ある状態です。
息子さんが結婚したらそこに住まわせそうと計画されていたためにずっと所有されていたそうなのですが、結婚されるきざしもなく、この不動産の今後についてどうすればいいかのとのこと。

自分なりにも調べてみましたが賃貸の貸し出しは修繕費用がかなりかさみそうなので解体して土地の売却をしたほうがよいと個人的に思いますが、その際の路線価というものからの土地の価格（評価？）の計算の仕方や借地にしたほうが相続税が安くなる(？)ということの具体的な内容がよくわかりません。そのへんの部分をお詳しい方教えてください。

ze6さん（神奈川県 / 男性 / 32歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

古い一戸建てについて

2016/01/26 13:41 詳細リンク

不動産コンサルタント＆FPの野口です。

ze6様の関係されている不動産(土地・建物）をどう活用するかですが、やや資料が少なく
確定的なことは申し上げられませんが、概要より述べます。

一番重要なのは、土地と建物ですが、状況から建物の価値はほぼ無いでしょう。
60坪土地の状況です。土地が面している道路の幅・接面長さ・方位です。
60坪の土地に建物が120坪の建物が現状あるとの事。多分用途地域が判りませんが、建ぺい率60％、容積率200％の土地かと思います。これが非常に重要です。
これを調査するには、市役所の建築課等の所轄官庁に行けば、都市計画図により調査できます。

もし、道路幅が8m～、北に道路、地型四角等であれば大きく価値は上がります。
場合によっては、マンション・ビル建設が可能。一戸建てでも3～4階建が可能。
路線価の2倍も起こりうると考えられます。

路線価は、相続税等に利用されますが、時価とは通常の宅地（1戸建て）であれば
概ね、70％の設定です。相続税は、相続人の数により異なりますが、1人であれば
3,600万円まで基礎控除あります（二人の場合は4,200万円）。
この土地の場合路線価が坪＠60万円までが控除対象となります。（二人＠70万）

相続税が、発生するようであれば、これを回避しようと「アパートを建てて相続回避」を
うたう業者が多過ぎ、1時期の税回避だけを考え、将来の空室や家賃downのことを
軽視して、多額の建設資金の借入、注ぎ込みで後の苦労を汲んでいない人が
絶えません。＜要注意＞

ze6様が直ぐに、所有者に詳しく回答する事は、不安を感じます。
売却も視野でしょうが、建替え、等価交換、3戸の一戸建て、等など所有者の他の財産や相続人の意見も参考に提案が幾つかが出てくるでしょう。

建築、FP、税務などに亘る不動産専門家に、ご相談されるか、所有者に
ご紹介される事が良いでしょう。

現状の空家状態では、固定資産税等の増額（6倍）の恐れがあり、早めの
対処が良いでしょう。
個別のことは----http://www.iriscon.co.jp