アパート経営のリスクについて

住宅・不動産不動産売買 2013/02/11 11:00

お世話になります。40代の会社員です。
田舎にいる70代の両親が所有の土地に、某住宅会社よりアパート経営の事業提案を受けました。
30年一括借り上げで（初回10年、後5年契約更新）、木造6室の新築です。
総工事費は5780万円で、内訳は頭金1080万、公的機関より借入れ4700万です。
返済期間は35年で、金利は最初の10年が固定です。
公的機関指定のところに融資保証料150万を支払い、保証人を立ててもらいます。
私はその事業の後見人（引継ぎ人）の依頼を受けております。
先方の試算表を見ると、35年間家賃の変動がなく、所得税等の税金も盛り込まれておりません。ローンを返済しながら尚且つ、毎月約10万の収益を還元するとあります。
また30年後に事業を継続しない場合、孫（私の子供）に「相続放棄」も簡単に出来るとの説明でした。
この会社が倒産した場合、また今後の金利等、上記の内容について考えられるリスクを教えてください。
よろしくお願いいたします。

kumakameさん（東京都 / 男性 / 42歳）

回答：2件

専門家

寺岡孝
お金と住まいの専門家

アパート経営の目的は何か？？

2013/02/13 01:22 詳細リンク

: (4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、まず収支関係のことを考える前に、ご実家がアパートを勧めらている理由はどういったものでしょうか？

通常、多くの更地や農地を所有されている方は、固定資産税の負担軽減や相続税の軽減のために賃貸住宅を建築する場合が多いものです。

もし、税金の節税を考えている場合には有効な手段の１つですので、計画内容をよく吟味する必要があります。

で、今回の収支計画の内容では賃料の変動、空室率の考慮、ローン金利変動の対応、減価償却費の加味、修繕費用の計上など、本来、シュミュレーションで加えるべき項目がなさそうです。

単なるローン返済と賃料収入の差し引きのみでは、あまりにお粗末な計画書としか言えません。
こうした計画書を出されてくる住宅会社は、単に建築工事を契約したいだけで、土地の有効利用計画を考慮したアパート経営の提案とは言えないでしょう。

また、気になるのはローンの内容で、勧められているローンもよく吟味する必要があります。
場合によっては、他の金融機関の検討も必要ですし、保証料ナシなどの条件も引き出せる可能性はあります。

アパート経営には建築コストや賃貸借契約をどうするか、融資の条件はどうなっているかなど、多方面の検討が必要ですね。

業者の言いなりになれば面倒はないですが、提案された収支計画がずさんな場合ですと、その後の痛みを被るのはご自身ですので注意する必要があります。

ご自身が事業継承者であれば、各契約事に対して署名捺印が必要になりますから、収支計画の内容や融資条件をきちんと把握しておくべきでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp

賃貸アパート経営の個別相談
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-4505/

注文住宅やハウスメーカーの契約に関する個別相談開催！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-2730/

アパート経営

評価・お礼

kumakameさん

2013/02/14 15:44

丁寧なご回答をありがとうござます。

補足させていただきますと、今回の件は、税金対策ではなく、両親の今後の生活費の一部として賃貸収入をあてる目的で提案を受けました。

業者からの試算表には、家賃変動、金利変動は組み込まれていませんでしたが、減価償却費は組み込まれております。
また、30年間、空室に対し家賃保証があり、修繕費及び原状回復費は、業者に支払う手数料（家賃の15％）内でまかなうとなっております。

現在、業者に対し、賃料変動やローン金利変動等を組み込んだ試算表を現在依頼中です。

業者まかせにせずに、契約書ひとつひとつをご指摘いただいきましたように検討し、すべて把握した上で慎重にことを進めていこうと思います。

御礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

また、改めてご相談させていただくこともあるかもしれませんが、その節はよろしくお願い致します。

寺岡孝

2013/02/15 10:18

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

アパート建築業者は、詳細な賃貸の収支計画を作成することが苦手な面があります。
それは、色々な条件が加味されると「以外に儲からない」ということがわかってしまうからです。
しかしながら、アパートを建てる目的が明確であれば多少、収支が芳しくなくてもいい場合があります。

例えば、ご両親の生活費のプラスにということであれば、例えば、月２０～３０万円の収入が生み出せるようなものにしていくべきでしょう。
そのためには、建築コストの精査やローンの貸付条件の交渉、賃料の精査など、あらゆる面での検討を行い、収益を生み出すアパートにしていくことが必要でしょう。

尚、私共でも、アパートのプランや見積の精査から賃貸経営のサポートとアドバイスを行っておりますので、宜しければお気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング（株）
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp