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対象：新築工事・施工
賃貸店舗を１階に２階を賃貸ルームに３、４階は自宅にしたいのですが、住宅ローンではなく自己所有マンション（横浜で７年前に一括現金にて購入、購入時５５００万円）を担保に銀行から借りたいのですがいくら借りれますでしょうか？また上記の店舗兼賃貸兼自宅の４階建てを自己所有土地（掛川）更地に建てるのであれば最低諸経費（水道、ガスをひいて）を入れて、おおよいくら必要でしょうか。
土地幅６．５ｍ奥行き１６．８ｍです。面積１１１平米で ３３．５７坪です。
中規模の地元工務店が安いかなと思いますが、このご時世倒産で建築後のメンテナンスが心配です。また、南海トラフ地震にも十分に備えて建てたいのですがテレビで見たような手を抜かれないかも心配です。ご存知のかたアドバイスをどうかよろしくお願いいたします。
補足
2012/04/08 02:10主人は長年飲食業のハードな仕事で体を壊しましたので療養をさせたいです。どーしても飲食店は体を酷使させがちで心配です。今は程々な感じで週の半分くらいバイトをしています。
私は初心者ですが賃貸経営を本格的にはじめたいと思います。どうぞよろしくお願いいたします。
シェルイさん （ 神奈川県 / 女性 / 47歳 ）
回答：4件
専門家賃貸経営のための第一歩
はじめまして、さおとめあきこ総合研究所の早乙女明子です。
よろしくお願いします。
ご相談の内容から、推測での記入となりますことご理解頂いた上でお読み頂けたらと思います。
横浜の建物を担保に入れ、資金を調達する場合、様々な不動産担保融資がありますから、ご自身のスタイルに適した商品を選ぶ必要があります。
借入額と金利のバランスを見極める必要があります。
貸してくれるMAX金額と金利との関係や、支払総額を検討して借入先を選ぶので、幾ら借りられるかは、その条件の組合せでいかようにも変わります。所有する物件の購入時の契約書や重要事項説明書や謄本などを金融期間に提出して査定してもらうことが具体的でしょう。
建物の価格については、賃料収入とのバランスを判断する必要がありますから、今後の収入予測を立てながら、建物に掛ける費用を検討します。
ご自身の資産状況やこれからの収入如何で変わりますから、近隣相場や一般的な平均値で判断するのは危険です。あくまで、ご自身の都合と世間との兼ね合いで、どの程度の規模の建築物が適切か、メンテナンスなどの長期修繕計画も含めて試算し、決めるのが良いでしょう。
土地幅が6.5mの縦長とのことですから、間取りや設計、デザインによって生きた物件にもありきたりな物件にもなる訳で、お近くの市場がどんな状況なのか、掛川市でのその土地の価値などを調査し、プランを立てるのが良いかと思います。
設計を工務店に依頼せず、設計士に依頼し、管理監修の業務委託をすれば、プロ目線で工務店とのやり取りを責任わ持って遂行してくれますから、専門家に委託することで手抜かり工事やミスを回避できます。
また、工務店の倒産などが心配であれば、行政機関でこれまでのトラブルや免許などについて閲覧出来ますし、保証機関への加入状況やその内容を事前に把握してから相談を開始します。
経費については、接道状況や公共の整備状態、建物の設計によって積算が変化しますし、賃貸の戸数によっても変わります。税制度や収入の具合で変わりますので、ご自身の場合はどうか？の判断をまず把握するのがよいでしょう。
世間との比較や一般論ではなく、ご自身のお立場ではどうなのか？を具体的に判断できる建築プロデューサーなどとの共同作業をお勧めします。
補足
弊社では、横浜の物件を購入した際の資料、謄本や公図、建物の図面、所有されている掛川市の土地の謄本や公図、以前手に入れた時の不動産契約資料、ご自身の資産状況、建てたい物件の簡易ビジョンが揃っていれば、概算のフローが描けます。
※投稿後の本文の訂正が出来ないという特性上、充分にチェックすべきことではございますが、文中、『工務店とのやり取りを責任を持って』の、『を』の文字が『わ』になっております。ここに訂正させていただき、今後はそのようなことのなきよう、充分に校正した上で投稿させて頂きます。
評価・お礼
シェルイさん
2012/04/09 19:43具体的なご説明本当に参考になり有難うございました。
今後失敗はできませんので予算を見ながら建築現地を精査しできれば専門の方のご意見を沢山伺って答えを出して生きたいです。
この前はメールを致しましたが評価の入力方法がわかりづらくできませんでした。本当にありがとうございました。
回答専門家
- 早乙女明子
- （東京都 / プロファイリングコンサルタント）
- さおとめあきこ総合研究所 所長
企業にて活躍する全ての人に、博愛と希望とエネルギーを！
企業従事者向けコンサル。実務経験を踏まえた、人に寄り添う相談対応。企業の経営改善、成長戦略、マンパワーの調整が得意。プロファイリングしながら、各自に適したアドバイス、魅力の引き出しプロフェッショナルなアドバイスをビジネスライクに致します。
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専門家賃貸併用住宅の建て方
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、まず資金調達に関しては現所有のマンションの評価のみで資金調達が可能かは、厳密には金融機関との相談となりますが、基本的なこととして、融資を受けられたい建物に対しての担保は求められることになるでしょう。
ですから、掛川の土地、建物の担保設定は想定しておくべきかと思います。
また、現マンションの担保評価があっても、返済資力の有無が問われますので想定の家賃収入のみだけでは厳しい場合もあります。
今回の融資は事業用のローンと住宅ローンとの併用にはなり、返済期間や金利等は金融機関との条件交渉になりますので、このあたりをよく熟知された方のサポートを受けておくべきです。
次に、建築コストの件ですが、立地条件や賃貸部分の世帯数などを把握してからになりますので何とも言えないものです。
詳しい条件が把握できれば簡易積算は可能です。
また、建物に安心を求めるとすれば、大手ＨＭで一度相談してみることも必要でしょう。
資金調達や建築及び賃貸住宅の経営には、広い範囲での知識や経験をもった方のサポートとアドバイスは必要でしょう。
尚、私どもでもこうしたトータルのサポートを行っておりますので、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
以上、ご参考になれば幸いです。
アネシスプランニング
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評価・お礼
シェルイさん
2012/04/09 20:08融資のことが一番しりたかったです。本当に助かりました。
素人でもやはり基本事項は知っておかなければどこを信用しどこに相談をお願いしようか判らないのでそのところを示してくださるととてもわかり易く前にも進むことができます。
本当に有難うございました。
寺岡 孝
2012/04/10 01:30この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
賃貸や店舗併用の住宅には資金調達が難しい場合があります。
住宅部分はいわゆる住宅ローンでＯＫですが、店舗や賃貸住宅部分はアパート等の事業用ローンになり、収支計画の提示も必要になります。
できれば、自己資金で事業部分を充当できると一番いいのですが…
今後の進め方としては、一度、どちらかで建物の規模や予算の試算、賃貸の収支計画の試算をしてみてからの方がいいかと思います。
こうした試算とシュミュレーションは、建築される場所の資料等がございましたら、私どもでも算出できますので、宜しければお気軽にお問い合わせください。
尚、算出した資料は、そのまま金融機関への相談資料としてもご利用できるようにしております。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
アネシスプランニング（株）
電話：０３－６２０２－７６２２
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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寺岡 孝が提供する商品・サービス
専門家店舗兼賃貸住宅
横浜の設計事務所です。
おっしゃるような建物の場合、住宅ローンは何れにしても難しいと思います。
また4階建てですと木造は無理なので鉄骨かＲＣになり、ご自宅のマンション担保
のみの融資だけでは足りないかと思います。
ご自宅マンションや場合によっては計画地を担保に入れた上での事業用ローンに
なるのではないでしょうか。
いずれにしてもしっかりした返済計画を求められると思います。
こうした場合には、経験あるファイナンシャルアドバイザーに相談して計画を
立てる事がいいかと思います。
銀行の融資窓口では、あまり踏み込んだ相談はできない事が多く、また金融機関
によっても融資に対する考えが変わるようです。
また建築に関しても、きちんとした設計事務所に相談される事をお勧めします。
ファイナンシャルアドバイザーが立てた条件をどのような形で実際の建物に
すると、より良い集客や安定した借主（顧客）がつくか形にしてくれます。
設計事務所が主導すれば、良い工務店を探したり、相見積もりをとったりもして
くれます。建築中の監理なども行います。
もちろん、耐震性や耐久性なども設計に織り込むこともできます。
プロを味方につけて計画を進めてみてください。
＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞
評価・お礼
シェルイさん
2012/04/09 20:21まったくの素人ですが失敗はできません。判りやすい的の得たご提案本当に有難うございます。
ちょっとお伺いいたしますが掛川市で建築予定ですが狭小地の５階建てですのでトータルプロジェクトの監理は建築地に近い中部エリアの建築家に依頼したほうがいいでしょうか？それとも狭小地得意な関東近辺の建築家に依頼したほうがいいでしょうか？また関東の方ですとアフターメンテナンスのときの相談は連絡がつきますでしょうか？
小松原 敬
2012/04/09 21:40どちらがいいかは、なんとも言えません。
建築前の設計等の打ち合わせはご自宅が近い関東近辺のほうが良いでしょうし、
建築中の監理は現場が近いほうがいいかもしれません。
関東でも電車などで行きやすいエリアであれば大丈夫かもしれません。
問題は信頼できる建築家であるかどうかに尽きると思います。
やはり設計力が大事でしょうね。
アフターメンテの相談はどちらでも連絡はつくと思います。
回答専門家
- 小松原 敬
- （神奈川県 / 建築家）
- 一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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青沼 理
建築家
1
トータルでプロジェクトを監理できる建築士がカギ！
はじめまして
青沼建築工房の青沼です。
賃貸住宅経営事業は、ご存じの通り
立地や附属設備などによって価値が変わりますし
景気にも左右されます。
いくら借りられるか？
建築費はいくらか？
と言うことよりも
資金（融資・建築費）と収益（賃料）のバランスから
立地、建物のボリューム、建物用途、また税金・助成金など
ライフプランニングまで含めた
トータルでプロジェクトを監理できる建築士をお捜しになることが
プロジェクト成功への近道と思います。
また、建築士によるしっかりした設計図と工事監理があれば
シェルイ様の心配事の多くが不要になるでしょう。
補足
弊社では、
ファイナンシャルプランナーや税理士など、いろいろな士業でグループをつくり
大きなプロジェクトなど、多様なご要望に対する準備をしていますので
お気軽にご相談ください。
評価・お礼
シェルイさん
2012/04/09 19:54判りやすい的の得たご提案有難うございます。すこし混乱していたのですが進む道ははっきりした気が致します。やはり第三者の監理は重要ですね。主人ともよく話し合ってみます。できることはできるできないことはできないことを判別するのも大事ですね。
本当に有難うございました。
青沼 理
2012/04/09 20:34早速評価頂きまして有難う御座いました。
プロジェクトの成功を願っています。
ご不明なことがありましたら
お気軽にお問い合わせください。
（現在のポイント：4pt）
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（店舗インテリアデザイナー）
