オフィスビルの空き室（地下）利用について

はじめまして。邑都設計工房の石川と申します。実際の物件を見ていないという制約の中で参考までにいくつか提案します。

東京都の中心部でJR駅徒歩5分といえば一般論では好立地、築年数も10年と比較的新しく、ただ４階建てということは道路もそれほどには広くなく用途地域の容積率が生かせない敷地条件になっているのではと想像します。

それらの条件を考慮して適切な坪単価の賃料設定がなされていれば地上階については満室にできるエリアということだと思います。

それでも今回の場合、地下というのが難しい条件になっているようですね。
地下のテナントとなると飲食店が一般的かとは思います。ただ付近の状況でほかにあまりその種の店がなければ難しくなってきますよね。「隠れ家」的な知る人ぞ知るという店がなりたてば、というところです。

事務所を考えた場合、その土地の住所にステータスが感じられるようであれば、小さく区切ってレンタルオフィスで複数の事業主に貸すというやりかたもあるかもしれません。

また、容積率に余剰がある場合には、１階を駐車場ではなく他の用途に貸し出す、あるいは地下と１階を１テナントとして貸すという考え方もあります。

全体としていえることですが、事務所から店舗あるいは駐車場から店舗など用途変更がある場合、一般的には100平米以下の変更であれば手続きは省略可という解釈ですが、その取扱いについて行政と打合が必要です。