家族間の不動産名義変更

不動産の交換は、相手の不動産を対価とする不動産の譲渡となり、所得税の確定申告が必要です。しかし、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。この特例には以下の条件があります。
(1)　交換譲渡資産及び取得資産は、いずれも固定資産であること。
(2)　交換譲渡資産及び取得資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同種の資産であること。
(3)　交換譲渡資産および交換取得資産は、双方が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
(4)　交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
(5)　交換差金の額が交換する不動産のいずれか大きい価額の2割以内であること。

基本的に上記の要件を充たせば、交換差金がない限り所得税の課税はありませんが、この特例を受けるため、確定申告は必ず必要です。あなたの場合、実家がアパートより広いということですので、あなたからお姉さんに差額分の贈与があり、その贈与額は差金とみなされてその金額が高い方の時価の2割りを超えるようだと、上記交換の特例も使えず、満額譲渡税がかかるというケースもあるでしょう。しかし税法上の時価とは、その土地の形状や面する路線によって時価として認められる金額は変わってきますので、調査が必要です。また状況によっては他の特例を組み合わせて税額を圧縮することも考えられます。不動産の取引は金額も大きく、特例が使えるか否かにより税金も大きく変わってきます。少し怖い世界ですね。大やけどを負わないように、まずは税理士にご相談されることをお勧めいたします。