土地の権利と建物の価額

初めまして、税理士の丸山です。


【減価償却費についてお答えします】

マンションの場合、土地の権利(共有持ち分)と建物が一緒に売買されます。

この内、【減価償却の対象となるのは建物のみ】です。
ですから購入価格3650万円の内、建物の価格がいくらなのかということが分からないと減価償却する金額が分かりません。

契約書に建物の価額が明記されていない場合下記のように建物価額を算出できます。

1.売買契約書に、消費税の金額が明示してあれば、その消費税の金額を5%で割返せば、建物部分の金額(税抜き)が出ますので、その金額と消費税の金額を足せば、その金額が建物の金額ということになります。
2.消費税の明示がなければ、路線価、公示価格等を参考にして土地の価格を合理的に算定して、3650万円から土地の価格を引いた金額が建物の金額ということになります。

建物の金額が分かったら、その30%が事業用ということですから、
*仮に土地の権利部分の金額が1650万円として、建物の金額が2000万円とした場合、建物の取得価額は2000万円で、耐用年数は47年(新築の場合)償却率は0.22となります。それで建物全体の償却費の計算をして次に、事業専有割合30%を乗じて必要経費算入額を計算することになります。

*注意点として、マリリ様は本物件を平成13年6月に買われて本年7月が事業開始ですから、その間の減価償却費を考慮して取得価額を算定しなければなりません。


【ローンの経費計上についてお答えします】

ローンの返済金額は元金と利息です。
そのうち元金部分は経費計上できません。
利息の内、事業専有割合30%が経費計上されます。