マンションを賃貸にするか、売却するかに関して

　不動産コンサルタント　＆　Ｆｐ　の野口です。

coldhead　様が所有のマンションが具体的に特定できないとやや困難ですが、想定から所見を述べさせて頂きます。

　coldhead　様がお考えする都内のマンションは、特に都心近くは相当価格がこの1～2年ＵＰしています。特に、新築ワンルームマンションは、2,500万円では購入できない状態です。

　立地にもよりますが、25平米～ですと、2,900～3,500万円が相場です。賃料も月額総額12万円が上限です。これだと実質利回り3～4％です。

築10年程度の中古ワンルームでも、実質6％は困難な状況です。ひとえに金融緩和による金利downによる投資金が偏っているようです。

しかし、投資家は他の金融資産と比し、利回りは良い、更に、安定した実物資産を求めるのは当然でしょう。

　coldhead　様が所有のマンションが、月15万円で賃貸（年間180万の収入）で、マンション価値が、2,500万円であれば、表面利回り7.2％（多分実質は5.8％程度）であれば、良い資産運用と思います。

ポイントは、15万円の賃料維持がどれほど継続できるかです。即ち、空室リスクが高くなり、実質稼働率は、90％の維持が困難例が出ていて、最悪は50％、又は大幅賃料downを強いられている地方マンションが散見されます。

地方の駅付近のマンションは、都市計画と関連しており、タワーマンションは、地方では話題になるランドマーク的存在です。新築時はこれにより、購入や賃貸もまずまずの出だしですが、時と共に、駐車場の問題、勤務地の問題、賃料の40％程度でローンが組めるなどで表面化している点をご勘案ください。

10年間運用し、2,500万円のマンションが、1,000万円と言うことはないでしょう。よほどの地方消滅と言ってもここまで落ちないでしょう。予想では、1,500～1,800万円としますと
これを、売却処分し都内のマンションを購入投資は、なかなかお勧めできません。
売却や、購入には相応(10%)の費用が発生します。築10年程度では、大きい修繕費は発生しませんが、これを超えると「修繕積立金のUP」「専有部分の設備更新・大きいリフォーム費」は現状を調査してください。

如何に、現資産（不動産）運用が有利か、もうお分かりでしょう。

　地方の都市の「都市力」や、「人口動態、今後の付近の競争力」などを良く分析し、賢明なご判断をください。