賃貸中マンションは、長期保有か、損失覚悟で売却－－

不動産コンサルタント＆FPの野口です。

hayakuuritai様の、所有のマンションの詳細が判りませんから、断定的な事は申せませんが、３LDKで75平米、ファミリーM、方位：南、５階と仮定しますと、築６年で2,900万円で
購入で有れば、駅からの徒歩20分がハンデイーですが、相当良い立地であろうと察します。

通常で有れば、恐らく最低でも月額150,000円は取れたのではないかと思います。

賃料95,000円はサブリースで賃料保証は付けているのでしょうか？

賃料収入が月額95,000円（年間114万）表面利回りは、114万÷2,900万＝４％未満です。
入京者が払っている家賃が、105,000円（年間126万）としても、126万÷2,900万＝4.3％です。

入居されている場合は、投資用しか買い手はいません。投資用で有れば、築６年で有れば、利回り７％前後を望まれますから、現在賃料年間114万円÷7％＝1,600万円となります、残債2,500万×7％＝年間賃料１７５万（月額15万）となります。

従って、現賃料が”低すぎる”のではないかと思います。付近の賃料相場を参考に賃料UPをサブリース会社を通じて願う事が１案です。ドンドン値上げを要求すれば、入居者も次の選択をするでしょう。

現状の、賃料とローン返済では、管理費、税など差し引くと、キャシュは恐らくマイナスではないかと思いますが、これは、hayakuuritai様自身の現自信で借りている賃料や総合的に判断して、長期保有が可能で有れば、現賃貸人が退去するまで長期覚悟で保有でしょう。

その他色々対策は有ると思いますが、個別事項は控えさせて頂きます。

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