相続不動産の評価について

不動産コンサルタントの森田と申します。
「kokoko0323」様のご質問内容を拝読し、幾つかの解釈ができまし
たのでそれぞれに沿ってご説明を加えてみます。

一、相続税の申告納付義務が発生する場合

相続が発生して相続財産額が非課税限度額を超える場合は相続税の
申告納付義務が発生します。
この際の財産評価には評価基準があり不動産（特に土地）について
は、毎年公表される路線価に基づいてなされるのが一般的です。

但し土地の評価においては現況における利用状況や地形、規模に応
じて評価上考慮すべき点が出てきます。土地の所在する場所や面積
によってその利用方法により修正が加えられるということです。

マンションや工場、倉庫としての利用可能な土地ならば一体利用が
可能ですが、戸建住宅用地としての利用が相応しい土地ならば道路
を整備しないと宅地開発ができません。

従って評価をする際に合理的な説明がなされる前提において評価減
の金額は算定をする人によって異なることがあると言われます。
この場合に不動産鑑定士に依頼するか否かを問わず、税務申告を依
頼する税理士の技量が問われると言うこともあるようです。

二、相続人間の遺産分割において行なわれる評価の場合

一以外にも相続人間で遺産分割をする際に評価が必要な場合もあ
り得ます。「kokoko0323」様のご質問の趣旨はこちらにあると解
釈して回答しますと次の様になります。

相続税が発生するか否かを問わず、相続人間で行う遺産分割協議
における財産価値は、不動産鑑定士による鑑定評価額（時価）を
前提とする場合の外に路線価による土地評価や固定資産税額評価
額による建物評価という相続税の評価額を前提とする場合もあり
ます。

売買を前提とした価格以外にも利用目的により評価額に違いがあ
ることも事実ですので、理由付けができれば複数の評価額は妥当
と考えます。

「kokoko0323」様もご利用の目的を明確にして評価額を使用され
れば説得力のある金額になると思います。