売却するか賃貸に出すかの判断基準

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

思い入れのある不動産の売却等に関しては、
とても感情的な事柄で、判断に悩むことが多いと思います。

今回、住宅ローンの残債がないとのことなので、
それほどあせらずにじっくりと検討をすれば良いと思います。


経済的な観点においては、ある期間を定めて、
金銭的に損か得かを判断していきます。

仮に今後10年間を仮定します。
10年後には、築17年となり、しかも賃貸に出すことを考えると
かなり建物が傷んでいる可能性が高いと思われます。
したがって、10年後の売却価格は、土地の価格程度と
想定しておくと安全です。

あくまでも予想になりますが、10年後の土地の価格については、
そのエリアの人口次第だと思われます。
人口が増加・横ばいのエリアであれば、現在の土地相場と
10年後の土地相場はそれほど大きく変化していないと思われます。
その場合は、現在流通している土地の坪単価等を参考にして
売却価格を想定します。
逆に人口が減少していくエリアの場合は、現在の土地相場よりも
下がっている可能性が高いので、人口の減少度合いに応じた減価
を考慮します。

現時点で売却した場合の不動産価格から10年後の売却価格の概算を
差し引いた金額（建物の減価分）と10年間の賃料収入等を考慮して
損か得かを判断します。

物件の詳細が分からないので、
月15万円の家賃が適正な賃料だと仮定します。
10年間の空室率、家賃の下落、税金、補修費等々を考慮して
平均家賃を月12万円と想定すると、
10年間の賃料収入等の合計は、
12万円×12か月×10年＝1440万円となります。

仮に、10年後の土地価格が3000万円と想定できるのであれば、
現時点で4000万円で売却するよりは、10年間賃貸に出した方が
（3000万円+1440万円）- （4000万円）= 440万円
の得となります（インフレ・デフレは考慮せず）。

逆に現在4000万円の価格のうち、
土地部分が2000万円と想定できるのであれば、
（2000万円+1440万円）- （4000万円）= -560万円
となり、賃貸に10年間出すよりは、
現時点で4000万円で売却した方が得になります。

上記の数値はすべて仮定のものです。

経済的な指標としては、このような考え方で
損得を判断してみてはいかがでしょうか？

少しでもお役に立てれば幸いです。