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対象：住宅資金・住宅ローン
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専門家
変動金利型以外は微妙なラインです
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初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。
確かにフラットの金利は現在の長期固定金利が異常に低い水準にあることから
高いように感じられると思いますが、この水準は9月実行分が底だと考えています。
また残高が少ないと、もともと支払う金利も少ないことから、金利差が大きくないと
手数料だけがかかってしまいます。
ＳＢＩをご利用ということは、当初に融資手数料を多めに支払い
金利が低く設定されているタイプだと思います。
そこで、有利といわれている他行の金利を見ると
3大疾病なしで借り換え手数料42000円のソニー銀行で20年の金利は年2.385％
8大疾病付きで借り換え手数料が融資金額の2.1％すなわち25万円支払いの
住信ＳＢＩ銀行でも20年の金利は当初15年間は1.92％、その後5年間は2.72％です。
フラットからフラットへの借り換えもできますが、返済期間20年以下で
最多提供金利は2.12％です。（手数料はソニー銀行と同等です）
借り換え手数料はソニー銀行でも抵当権の抹消設定も追加するとトータルで
30万円はかかるといわれています。
確かに住信ＳＢＩ銀行の変動金利であれば年0.975％ですが、今後繰上返済できないので
あれば、今後のライフプランを考えた上でもリスクがあります。
現在は固定と変動をうまくミックスしたプランとなっており、現在の支払いがキープ
できるのであれば、団信保険料を支払っても妥当な借り入れだと考えます。
確かに悩み出したらきりがないのですが、実際に借り換えた場合の融資実行月の金利は
9月を底に例えば12月はもう少し高くなると予想しています。
そういう意味でも、現在のトータルの借り入れコストに自信を持っていただけたらと
考えます。
沼田 順
私のブログで今後の金利動向について解説しておりますので
よろしければご訪問下さいませ（日本ブログ村連続１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/
補足
なお、１０年固定で１０年後に再度金利を選択するプランは、１０年後の金利が
まったく保証されておらず、変動金利型とリスクはほとんど変わりませんので
私としてはあまりお勧めできません。
評価・お礼
だるま姫 さん
大変丁寧にご回答頂きありがとうございます。地元の銀行に相談予約をしていたのですが10年固定で1.25％(申し込み時点での適用。10月の金利が下がればそちらを適用)諸経費約30万円。繰り上げ手数料も無料。1160万の借り入れで、14年。月74000円。今後は団信が必要ないのでなるべく繰り上げ返済をして、10年完済を目指したいと思います。10年後の金利は店頭金利より-1.0％になるそうです。再度の相談になってしまい申し訳ないですが、シュミレーションを銀行でしてもらった感じでは、メリットになるように感じていますが、素人なので何か見落としている気もします。アドバイスをいただけたら幸いです。
沼田 順
高評価、ありがとうございます。
上記の条件であれば、借り換えも有効ではないかと考えます。
ただし１０月は金利が上がる可能性が高いですが、それでも
１０年固定で1.4％ぐらいでしょう。
残高から考えても繰上返済すれば完済も可能だと思います。
一つだけ注意点を挙げるとすれば、最低限の手元流動性は確保
しておく必要があるということです。（50万円程度）
以上、ご参考になれば幸いです。
沼田 順
回答専門家
- 沼田 順
- （ 兵庫県 / ファイナンシャルプランナー ）
- Office JUN 代表
住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート
素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間５００件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。
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この回答の相談
住宅ローンの借り換えを検討しています。
主人は40歳 年収は不景気で50万程ダウンし、今年は500万程だと思います。
子供は小学生と園児の二人です。
パートを探していますが、なかなか… [続きを読む]
だるま姫さん （愛知県/39歳/女性）
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