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住宅購入や不動産を相続したときの登記

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相続・贈与と相続税・贈与税

不動産の登記は、不動産を巡る様々な権利を社会全体が認める制度。登記の際には登録免許税を国に納める必要がある。

住宅を購入するときは、買い手と売り手は入念な売買契約を交わすが、登記が必要。登記をしないと、売り手以外の人に所有権が移ったと主張できないため不都合なことが起こる可能性がある。

例えば登記をしないでいると、売り手が、最初の買い手以外の第三者に二重にその不動産を売り、その第三者が所有権の登記をするといった事態が起こりかねない。この場合、最初の買い手は、登記をしたもう1人の買い手に対して所有権を主張できない。

登記には登録免許税がかかるほか、申請を司法書士に頼むとその分の報酬もが必要。司法書士への報酬は、不動産の売買金額や住宅ローンの借入額による。

 

〇所有権の登記~所有権保存登記と所有権移転登記

所有権は不動産を自分で利用するのはもちろん、他人に貸して収益を得たり、処分(売却)できる権利。

所有権保存登記は一戸建ての新築や自宅の建て替えのほか、分譲マンションを購入した場合に行う登記で、所有権が誰にあるのかを最初に確定する重要な手続き。

所有権移転登記は不動産の売買、相続、贈与などにより、不動産の所有権者が変わった場合などに行う。売買の場合は買い手(登記権利者)と売り手(登記義務者)が共同で申請する必要がある。通常、司法書士が立ち会い、売買当事者の本人確認、意思確認を行うとともに、移転登記に必要な手続き書類を売り手、買い手の双方から提出させ代金決済する。

相続による所有権移転登記では、法律的には被相続人(死亡した人)の不動産の所有権は、死亡とともに相続人(配偶者や子供など)に移転する。登記をしなくても、相続人は第三者(他人)に対して「この土地は自分のものだ」と主張できる。ただし、名義が被相続人のままだと抵当権の設定や売却ができない。

〇抵当権の登記~設定登記

抵当権は、金融機関などが不動産を担保に融資する場合に、債権者が債務者に不動産の利用を続けさせたまま、その価値を支配できる権利。債務者が返済できないと担保不動産を処分できる(抵当権の実行)。

金融機関から住宅ローンを借りてマイホームを購入する場合、金融機関はローンの担保のために、借り手が購入した不動産に抵当権を設定する。これにより金融機関は抵当権を第三者に主張できる。

抵当権で忘れてならないのが「抹消登記」。住宅ローンを完済した場合に行う。ローンを完済しても抵当権の抹消を登記しない限り、登記上は抵当権が設定されたままとなる。抹消登記は金融機関が行ってはくれない。金融機関から送られてきた書類をもとに自分で登記申請をするか、司法書士に依頼する必要がある。

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債務と相続(2013/05/11 23:05)

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