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山中 伸枝
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閲覧数順 2016年12月06日更新

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資産配分の中での不動産の位置づけとそのポートフォリオ

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前日までの資産配分では、預金等の短期金融商品と国内外の株式と債券をご紹介しました。資産に占める最も重要なものは不動産です。では、資産配分(アセットアロケーション)の中で不動産への投資はどのように考えたら良いのでしょうか。
不動産の区分として、①居住用不動産、②農業や生産設備等のための不動産、③投資用不動産と④公的なインフラ用不動産に分かれると考えています。

ここでの論議は③投資用不動産なのですが、その多くは不動産を賃貸して収益を上げるための不動産となります。

一方、日本の持ち家比率は、金融広報中央委員会の調査によれば2009年で73.7%です。

従いまして、もし、この73%の方が投資用不動産を購入すると、ご自身の資産に占める不動産と云う資産が圧倒的になりますから分散になりません。
また不動産の価格が下落すると資産の棄損が大きくなります。良く居住用は別とのお話も在りますが、現在は不確実性の時代で、何時家を手放さなければならない時が来るかもしれません。

現物の不動産への投資は大きな金額が必要ですし、リスクを分散する為に複数の不動産を得るにはより多くの資金も必要になります。
投資用不動産としての価値を維持するだけでも大きなコストが掛ります。そして、不動産は流動性が劣る資産ですから、換金も容易ではありません。

事業として不動産をお考えの方、土地を相続された方を別にして、不動産投資をお勧めしていません。

ただ、現代は不動産も証券化されて、金融商品の一つに為っています。
それは、不動産投資信託REIT(Real Estate Investment Trust、リート)です。

REITとは、たくさんの投資家から資金を集めて、複数の不動産(オフィスビルや商業施設、マンションなど)を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に分配する商品です。

日本では東京証券取引所に上場するJ-REITがあり
投資家には投資証券(株券に相当するもの)が発行され、「株」と同じように証券コードが割り当てられていて、東証で売買が可能です(指値注文も成行注文もできます)。

2012年3月ム5日現在34銘柄が上場されています。
その多くは、年2回決算で分配金が払われます。
分配金を主な目的とする場合には、決算月の異なるREITを組み合わせることで、毎月分配型のポートフォリオが構成できます。

また、保有資産に着目して、主要資産がオフィスビル、レジデンス、物流拠点などを組み合わせてより資産の分散を図ることもできます。

REITの財務内容や物件の良し悪し等の分析の手間を省きたい方、分配金は再投資に回したい方には、REIT指数に連動するインデックス投資信託を検討されては如何かと考えます。

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文責
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吉 野 充 巨
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