表示利回りについて - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

西原 雄二
有限会社エヌジェーアセット 代表取締役
東京都
不動産業

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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月03日更新

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表示利回りについて

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表示利回りについて、ここでご説明せさせて頂きます。 

まず区分所有のマンションの場合ですが、広告等に表示されている利回りはほとんどが表面利回りと呼ばれる表示方法です。これは単純に賃料×12か月分を物件価格で割ったパーセンテージです。

区分所有マンションの場合はそのほとんどが管理組合が有り、実際には管理費・修繕積立金を各所有者が支払って管理会社が管理委託を受けていることが多いです。

 ここでご質問が多い、賃料から管理費・修繕積立金を引いた額×12ヶ月分を物件価格で割ったのが利回りではないですか?と、尋ねられます。そうです。これも利回りの計算のひとつですが、通常、広告段階での利回りは、他の不動産業者の多くが、そうしているように、単純表面利回りを表示しています。他の業者がみんなそのように表示しているからということもありますが、登記費用や不動産取得税、固定資産税などはお客様が検討段階にならないと、算出するのは難しいです。 

売主側は、買主候補が買うか買わないかわからないうちから、登記料等の計算の前提となる固定資産評価証明書を準備しないからです。(評価証明書は通常売主が準備するのが常です)

 一棟マンションやアパートは所有者の意識次第で管理コストや修繕コストが随分と変わってきます。 

お客様が検討段階に入ると、実際に購入するためのコスト(登記費用・不動産取得税・仲介手数料等)と所有するためのコスト(固定資産税・都市計画税・管理費等)を足したり引いたりして求めた利回り、NET利回り(ネット利回り)を計算します。 

また、購入される方によっては、一括即金で物件代金を支払われる方、物件代金のほとんどを金融機関から借り入れる方などまちまちです。私はよく 、自己資金に対しての賃料からのあがり(借り入れがある場合は返済額を賃料から差し引く)で利回りを計算することが多いので、当初から諸経費すべてを計算するのではなく、最初の利回り計算はあくまでもアウトラインで検討して頂くことになります。

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