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閲覧数順 2016年12月10日更新

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住宅保有と賃貸の比較-3  賃貸のケース

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不動産 持ち家・賃貸・住宅ローン

今回は3回に分けて、再度住宅購入と賃貸生活の比較を取り上げたいと考えました。

理由は、住宅ローンの支払いが滞っている現況が新聞で取り上げられていること。
また、その住宅ローンは変動利率が過半を超えたことなどによります。
また、質問サイトでも、シングルの女性からマンション購入と賃貸の優位性を問われて回答した経緯から、住宅(マンション含む)を保有する要件を整理してみました。

○ 賃貸の場合の費用を考えます。
賃貸住宅・マンションを借りる費用として必要なものは、敷金、礼金、家賃、更新料と管理料だけです。そして、
敷金は現在国交省のガイドもあり、普通に使用し経年変化だけであれば殆どが返金されます。
従いまして、70年間で7回転居されても、必要な費用は
家賃×12ヶ月×70年+更新料×35回+礼金×10回=総支払額
極めてシンプルです。

○ 実際に試算しますとかなりな金額を家賃に使えます。
よく、家賃を払うのがもったいないという方がいらっしゃいますが、住宅の購入は家賃の前払いですので、勿体無いとはいえません。

1.住宅購入の総費用=購入物件価格-売却予定額+借入金の利子+(手数料+固定資産等の税金)×年数+毎年の修繕予定費×年数+リフォーム予定費用

2.マンションの総費用=購入物件価格-売却予定額+借入金の利子+(手数料+固定資産等の税金)×予定年数+(毎月の修繕積立金+管理費)×12ヶ月×予定年数+リフォーム予定費用(専用部分修繕含)

3.賃貸の総費用=家賃×12ヶ月×予定年数+更新料×35回+礼金×予定回数
(予定年数は購入を検討された歳から平均余命+5年)

○ただし、相続などですでに土地を保有されている方には当てはまりません。当初の費用は建物部分の費用だけになりますから、賃貸との比較は持ち家が優位になります。同じことは賃貸を経営する場合にも言えます。
土地を無償で調達できたと考えた場合には、建屋をどのようなものにするかで損益が変わります。ただし、経営の観点からは土地も評価した元本が正しい損益になります。

○参考の資料として、
・家賃は周辺の相場で決まり、オーナーの原価+利益=家賃とはなりません。
多くのオーナーが赤字を抱えたり、建物の減価分が蓄積できない状況で経営を続けています。
・土地は現在収益を生み出す金融商品として価値=価格が算定されます。高度成長期とは異なり立地条件がよくなければ地価は上昇しません。

・頭金を運用して50年で取り崩す場合の金額を算出しました。頭金1,000万円を運用しながら取り崩す場合運用利率が1%では年間22.5万円、3%では33.8万円を取り崩せます。

此処までは経済合理性の観点で、話を進めて参りましたが、全く異なる観点から持ち家を評価する視点があります。それは「心の満足度」です。
「心の満足」には、社会的な立場のお気持ち、将来の不安感の除去、ご自分の城を持つ充足感、自分のための住居(カストマイズ)からえる満足、・・・・などが含まれます。これらの価値は大きなプレミアムになります。まさに行動心理学で経済を考える視点になります。
プレミアム(本来の値段より高い値段で取引された時の超過分)ですから、大きさは個々人で異なり、何としても家を欲しいという方が沢山いらっしゃいます。

この場合には、私はご相談の中で、賃貸の優位性をご理解いただいた後に、「満足度を優、「満足度を優先される」ようお勧めしています。

ファイナンシャル・プランナー
日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者
吉野充巨

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