中古ワンルームマンション投資で失敗する2つ目のリスク。 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月02日更新

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中古ワンルームマンション投資で失敗する2つ目のリスク。

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中古ワンルームマンションで失敗する第二のリスクは、家賃が低いことです。

中古物件の空室の改善策は、家賃を下げることです。

建物が古いけれども、入居者は家賃が低いからとの理由で入居をしてくれることもあります。

これは新築に入りたいけれど、我慢をするというケースです。

これが結果的に、下記の理由により、オーナーにとって不利益となります。

入居者の満足度が下がっているということをオーナーとしては気にかけておきたいものです。

しかしそれ以上に注意しなければならないことは、低い家賃が意味することはオーナーの収入が減るということです。

収入が低いので新しい設備に交換をする資金もないという現実と直面します。

設備が交換できないから、空室となる。

家賃収入がゼロになるということでは、その中古物件を購入した意味がありません。

安定収入を得るという目的とは真逆に、購入費用を失い、今後も維持管理費を支払うことになってしまっては、お先が真っ暗です。

 

また中古物件として購入時の想定家賃が低いことから、入居者の属性についても注意が必要です。

家賃が12万円の部屋を借りる人と、家賃が6万円の部屋を借りる人では違いがあります。

一般的に、家賃が月収の3分の1以内であれば安定的な生活ができると言われています。

3分の1を超えると、生活するうえで負担が大きくなり、家賃の支払いが滞るというリスクもあります。

そのため入居者審査の時に、入居者の仕事や年収などのチェックが必須となります。

6万円の部屋で入居者審査の許可が下りるのは、月収が18万ほどの人となります。

家賃が12万では、月収が36万ほどの人となります。

月収が高い人は低い人に比べて、お金の管理にきっちりとしている傾向があります。

日々の行いがしっかりしていることが成功につながっているのかもしれません。

それだけでなく、生活態度も異なります。

部屋の掃除、ごみの出し方、生活設備の使用方法など、トラブルが少ない傾向があることもよいことです。

人を収入で見てしまってはいけないのですが、ここは賃貸経営として、必死に経営を成功させなければいけません

それから、現在の家賃だけでなく、今後年月が経過するにつれてさらに家賃が下がるとなるとどうなるのでしょうか。

さらに賃貸経営として厳しい状況におかれることが目に見えています。

このリスクが高いのが家賃の低い部屋なのです。

 

その他の理由としては、中古マンションの管理組合の運営能力です。

新築物件は、過去の管理運営の改善点が取り入れられています。

しかし、中古物件の完成時の10数年前に立ち上げられた過去の管理組合の仕組みはなかなか改善されていません。

管理組合が崩壊して収拾がつかないものもあります。

そのさらなる悪影響として、管理組合がその建物の各部屋のオーナーから適切に管理費や修繕積立金を回収できていないこと。

マンション全体の運営費や修繕積立金が必要な額に満たないケースも多々あります。

それは新築時からのオーナーがすべきことなのにその人たちがいなくなり、後から中古を購入した人が負担を負わなければならないことを指します。

 

中古のワンルームマンションを購入するには、オーナーによる不動産の見極めと、管理運営能力が問われるのです。

 

このように中古物件には不確定要素が多く、思いもよらない被害にあうリスクが秘められています。

 

安易に、中古マンションを購入しないことをお勧めします。

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(東京都 / 不動産投資アドバイザー)
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

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