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- 渡邊 浩滋
- 税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所 税理士 ファイナンシャルプランナー
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- 税理士
今日から５月なんですね
GWにしっかり充電したいと思います
「耐震改修による立ち退きが認められるのか？」
これについて、興味深い判決が出たので紹介します。
２月のAOA勉強会では、
阪神大震災で建物が倒壊して、
入居者さんがお亡くなりになった事件で
「当時の耐震基準を満たしていない」ことにより
大家さんに対して、民法717条の工作物責任による
損害賠償責任（約1億2,000万円）を負うことになった
判決（神戸地裁平成11年9月20日）を紹介しました
民法717条の工作物責任は、所有者が無過失責任を負うので、
非常に責任が重いのです
つまり、大家さんは、建物を賃貸するということに対して大きな社会的責任を負っているのです。
それなら、耐震基準を満たすために、改修工事を行ったり、建替えをする必要があるわけですが、
入居者さんがいる場合はどうなるのでしょうか？
工事の内容によっては、入居者さんに立ち退いてもらわないといけないのですが、
借地借家法によって、正当事由がないと立ち退きできません。
この正当事由というのが、大家さんを悩ませているもので、
基本的には、大家さんが使用するから等の大家さん側の事情は、一切認められません。
正当事由がないのであれば、相当の立退料を支払わなければいけません。
（ただし、立退料は正当事由を補完するもので、立退料を払えば、立退きができるというものでもありません）
今まで、耐震強度不足を理由として正当事由を認めた事例はありませんでした。
しかし、東京地裁平成２５年３月２８日の判決で
初めて
耐震性不足が正当事由になるとして認められました
つまり、立退料なしで、立退きができるということです。
（判決では、家主側の引越代などの手厚い保護があったことも一つの理由としているので
何ら補償がいらないというわけではありません）
もちろん、地裁レベルなので、まだどうなるかわわかりませんが、
これによって、大家さんとしても安心して耐震改修工事がすすめられるのではないでしょうか
大家さん入居者さんがお互いに不幸にならないように、
安全で安心な賃貸経営ができることを望みます
ちなみに、私は、
今後、耐震改修は大家さんにとって問題となってくると思い、
その相談に対応できるようにと、
一般社団法人 日本建築耐震化推進アドバイザー協会（耐震協）
に加盟しています。
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