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寺岡 孝
テラオカ タカシ
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不動産投資は儲からない？？ のコラム一覧
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投資用不動産の価格の秘密
投資用不動産の価格はどうなっているか？
投資マンションを購入された方には残念なお話だが、
価格の秘密を簡単にしてみる。
■投資用不動産の価格設定
・新築マンションの価格設定
売る側は「積算価格」で売値を決める
土地代金＋建築費＋事業利益＝売値
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投資マンションは今が売り時か？？？
投資マンションの相談が多い。
数年前に購入した方。
家賃は入居者が入らなくても入金されるいわゆる家賃保証だと・・・
しかしながら、売買契約書から賃貸借契約まで見ると、家賃保証ではないことがわかる。
聞くと今年の春ごろから家賃が入らない。
当然ながら、保証されていないから入金はない。
で、その後、サブリースの契約書が突然来た。
...(続きを読む)
投資マンションでも競売になる！？
投資マンションでも競売になってしまう。
ちょっと怖い話だ。
購入した際には、まさか競売になるとは思っていない。
しかし、購入時の価格と賃料、ローンの借入額によってはこうしたケースは出てくる。
競売の申し立て人は銀行だ。
この銀行、つまり債権者はいわゆる投資マンションを専門に融資している金融機関だ。
買うときは、必ずマンション販売にローンを融資する金融機関がセットにな...(続きを読む)
マンションを買うのは投資用が先？
マンション購入。
低金利で投資用も居住用も買いやすい時代だ。
■投資マンションで資産形成をしたい
書店には投資マンションなど不動産投資で資産形成が簡単にできる書籍が多い。
しかしながら、実際にはそう簡単ではない。
特に、サラリーマンや公務員勤めであれば、安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。
投資マンション、特に新...(続きを読む)
アパート・マンション経営は儲かる？？
最近では、マンションの投資とは別に、アパートを１棟購入して投資対象とする場合がある。
地方都市でアパート1棟買いして、上手くいったなんていう話が書籍であるとついつい見てしまう。
内容を見れば、本当に儲かっているのか？と疑問に思うことも…
アパート経営はその目的が明確であることが重要である。
その多くは、以前から土地を所有していて、相続税や固定資産税...(続きを読む)
旗竿の敷地のアパートで不動産投資はご注意を？！
東京、世田谷区。
よく投資物件で旗竿の敷地にアパートを建てるタイプがある。
東京では都の条例で旗ざお敷地には共同住宅の制限があるが、共用部がない長屋式のものは規制対象外。
そのため、土地から購入してアパートを建てるような投資物件に仕立てるには、
旗ざお敷地に長屋アパートという計画が持ってこいのスキームだ。
どうしてって？？
旗ざおの土地...(続きを読む)
不動産投資のローンがあると住宅ローンは借りられない？？
不動産投資でローンを借りた人は、自宅購入のローンは組めるのか？
現実的には厳しい場合が多い。
投資マンションをローンで買っている方が、自宅購入のために
住宅ローンを利用したいという相談があった。
早速、ある銀行のローン担当者に相談。
銀行の担当者が言うには、
「自宅も購入しないのになぜ投資用のローン？？」
という反応。
やっぱりなぁ～
と言う...(続きを読む)
投資マンションをローンで購入してはいけない？？
■少額の自己資金で効率的なキャッシュフローはムリ？？
よくある投資マンションのセールストークに、自己資金は少なくて済むと…
自己資金が少ないとどうなるのか？？
逆に考えてみるとよくわかる。
全額自己資金の場合。
表面の利回りは当然高くなるし、早期に投資したお金は回収できる。
そうなれば、定期収入が確実になる。
例えば、１５００万円のマンションを現金で購入し、月７万円...(続きを読む)
投資マンションは生命保険代わりになり得るのか？？
マンション経営は生命保険の新しい形なの？？
よく投資マンションには生命保険代わりになるという表現が使われている。
どうして代わりになるのだろうか？
生命保険の販売は本来、募集人資格を持っているものしか販売はできない。
しかしながら、マンションの販売に係る人にはこの資格があるかはわからない。
資格もないのに、保険販売ってちょっと不思議である。
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不動産投資に味方はいない？？？
不動産投資は高い利回りなどが魅力。
表面利回りが８％から１０％など、よくこうした広告を見かける。
投資物件を売る不動産業者。
彼らには自分らが儲かるというメリットがある。
その１つは仲介手数料。
確かに不動産の売買には手間や時間がかかる。
この手数料の高い安いには議論があるが、動く金額は大きい。
例えば、5,...(続きを読む)
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