寺岡 孝
テラオカ タカシグループ
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■少額の自己資金で効率的なキャッシュフローはムリ??
よくある投資マンションのセールストークに、自己資金は少なくて済むと…
自己資金が少ないとどうなるのか??
逆に考えてみるとよくわかる。
全額自己資金の場合。
表面の利回りは当然高くなるし、早期に投資したお金は回収できる。
そうなれば、定期収入が確実になる。
例えば、1500万円のマンションを現金で購入し、月7万円で貸せると年間84万円の収入。
約17年ほどで投資したお金は回収できる。
ところが、自己資金10万円、ローンが1400万の資金内訳の場合。
ローンを30年返済、年利3%の金利で借りると、月の返済は月6.3万円ほどで
年間75.6万円の返済。
同じく、月7万円で貸した場合の手残りは年間8.4万円しかない。
投資した1500万円を手残りの収入で回収するには、なんと178年もかかることになる。
しかも、ローンの金利は変動金利。
金利上昇局面になれば大幅な持ちだしになることがわかる。
これほど自己資金過少の投資にはリスクがある。
こう考えると、多額のローンを組んでまで投資するには疑問である。
それに、マンションは修繕や積立金、高い固定資産税もかかる。
これらのコストを加味すると、キャッシュインにはならない。
どう考えても、持ちだしになることは歴然だ。
■現場を見ないで物件を買ってはいけない!
投資マンションのセールスは概ね電話勧誘が多い。
何かの名簿を使っている。
だから、同じ大学を卒業した人が買っていることもある。
で、購入の際には、通常は現場は見るのが不動産の常識。
ところが、投資物件を購入した人のほとんどは買った物件は見ていない。
特に、地方都市の物件は首都圏在住の人は見に行ったことがない。
★買った物件はこんなところ!?
例えば、JRの最寄駅から徒歩2分といっても、日中は1時間に2本程度、
朝晩の通勤・通学時間帯でも5,6本の運行の路線なんてことがある。
こんなアクセスの場であれば、おそらく数千万の投資はしないだろう。
投資でも居住用でも、現場を見てから購入の判断はすべきだ。
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