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対象：住宅賃貸
お世話になります。
現在専任専属媒介で契約している賃貸アパート(２室)物件があり、１室は入居中ですがもう１室の空室期間が長く、不動産業者の対応も満足でない為、一般媒介に変更しようと考えています。
仮に一般媒介に変更した場合、現在入居中の方への家賃の振込先の変更など諸々の通知方法はどのように行うのが一般的でしょうか。元々の不動産業者はどこまでその義務があるのでしょうか。
また一般媒介の場合、管理は自分(個人)で出来るものでしょうか。
例えば、修繕管理や家賃管理は可能だとしても、賃貸契約の更新手続きや退去時の敷金精算などはどうすればよいのでしょうか。
やはり、特定の業者と新たな管理契約を結ばなければいけませんか。
元々の入居者の管理も含め、一般媒介の場合の管理方法を教えてください。
ご回答宜しくお願いします。
サブマリンさん （ 埼玉県 / 男性 / 43歳 ）
回答：1件
専門家
自主管理のデメリット
まず業者をはずす場合、はずされる業者が「これからはあちらに」という告知はしないケースが一般的です。
新規の管理会社からの告知ですね。
なので、もし自主管理にされる場合はご自身で通知をする形になるかもしれません。
自主管理の場合、メリットは「家賃の5%程度の管理手数料が削減できる」です。
デメリットは以下をご自身でやらなければならない、という点です。
・出入金の管理・督促・回収・または退去交渉等
・入居者からのクレーム「給湯器が壊れた」「隣室がうるさい」等への対応
・更新の通知、更新時の明細、火災保険の加入、更新契約
・解約予告の管理、退室立会い・敷金返還金額の計算、返還手続き
・リフォーム業者の手配、施工管理
その他、業務知識的にはさまざまなケースを考えると本1冊くらいになるので、「管理の方法」をここで列記するのは無理ですが^^;
管理戸数が2戸で、かつ近所で、ご自身が時間を拘束される勤め人でなければ、決してできないことではないと思います。
ただ、アパートの管理運営は何も無ければいいのですが、なにかあったときにそれなりの専門知識や経験が必要な場合もあります。
これを勉強ととらえて経験を積まれるのもアリですし、手間無く利回りを得る金融商品ととらえるのもアリだと思います。
回答専門家
- 大槻 圭将
- （東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント）
- 株式会社ノースエステート 代表取締役
運用は慎重に。同じ心の温度で長期的ビジョンをお手伝いします。
顧客の代理人として、目先の利益に走らない不動産エージェントでありたいと考えています。仮に自社利益が減る提案でも、それが顧客にとってベストならプライドを持って提案したい、それが長いお付き合いになり、私共とお客様の発展に繋がると考えています。
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サブマリンさん
追加質問です
2010/03/03 00:14分かり易いご回答ありがとうございます。
内容を拝見し、やはり管理に関しては業者に依頼しようと思います。
それを前提として再度の質問で申し訳ありませんが、４点確認させてください。
１．どういった点を重視して業者選定すればよいのでしょ
うか。
管理契約を移行した場合、移行費用が発生するのが一般
的ですか。
２．賃貸仲介の一般媒介へ変更する手順をご教示ください。
まず現業者に対し、解約通知を出すかと思いますが、
その後一般的にはどのような手続きをどういう手順で
行うのでしょうか。
３．既に入居中の賃貸者に対する賃貸契約書や、契約時に
加入して頂いた火災保険の行方はどうなるのでしょうか。
例えば、新たに契約を結びなおすものなのでしょうか。
４．一般媒介契約の場合、図面などの広告はそれぞれの業者
が独自で作成してくれるのでしょうか。その際の費用は
発生しますか。「成約時のみ１ヶ月」の約束で行って頂
けるものでしょうか。
宜しくお願いいたします。
サブマリンさん （埼玉県/43歳/男性）
（現在のポイント：-pt）
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