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定年後の不動産投資

マネー 不動産投資・物件管理 2009/08/30 11:09

現在60歳のサラリーマンです。定年は65歳です。不動産投資に興味を持っていろいろな本を読んでいます。現金も多少ありますが基本的に銀行ローンでアパート、マンションを購入して賃貸したいと考えております。ローンの返済期間を考えると60歳くらいから始めるのは遅すぎるのかと心配しております。何か方法があるのでしょうか。

amieさん ( 東京都 / 男性 / 59歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

ぜひ、頑張ってください。

2009/08/30 15:24 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

新しく不動産投資を始めるのに、遅すぎるということはありません。
ぜひ、いろいろとチャレンジしてみてください。

ただ、現実的には金融機関から借入を行う際に、
物件にもよりますが、年齢を考慮すると返済期間を
10年程度を言われることが想定されます。

返済期間が短くなるので、融資の返済金額と
空室率を加味した賃料収入をよく比較検討してください。
ある程度本格的に検討するのであれば、
DCF法による分析も参考になると思います。

また、連帯保証人として配偶者および法定相続人の
だれかを付けてくれないと融資をしないといわれる
可能性が高いと思います。

さらに、初めての投資用不動産購入においては、
自己資金として最低1割程度は必要となります。
また諸費用として別途1割程度が必要となるので
最低限、現在の自己資金が物件価格の
2割程度にあたる不動産を検討してみると良いと思います。

今回のご相談において、最大の難関は、
金融機関による融資の承認だと思われます。
根気よく、複数の金融機関を回って、
条件に合う融資を行ってくれる金融機関を
探し出してください。

とにかく、不動産投資に興味があるのであれば、
第一歩を踏み出して挑戦してみてください。
次のステップが見えてくると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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引退後の為のアパート経営

2009/08/31 14:49 詳細リンク

弊社のお客様で大手上場企業の部長職クラスの方が50代後半で不動産投資を始められました。弊社で半年内に2棟目と3棟目を購入されて現在も物件を探されています。(一棟目は実家の土地にアパートを建築されたそうです。)


そういった方の状況等を見ますと不動産投資を始めるのに遅すぎるという事は無いと思います。幸いamie様は定年が65歳と成っておりまだ5年の余裕がありますし、医療の発展した日本では将来更に定年が遅くなる可能性もあります。


ご年収と自己資金いかんでは都市銀行から地方銀行、信用金庫、信用組合、信託銀行、ノンバンク等どこでも対応可能だと思います。


この5年間は生活費に関しては仕事を続けて行けば問題無く回っていくと推測出来ますので重要な点はご自身に適した良い物件をパートナーと共に物件を探して行く必要があります。


ご年齢に即した注意点としては以下の事が挙げられます。
1. 余裕資金を常に手元に置ける形での投資
2. キャッシュフローがギリギリではなく空室率が2割でも余裕で回る様な資金収支計画の設定
3. 出来れば引退後に自分が管理しやすい立地の選択
4. 大規模修繕終了後の物件か、築10年以下の物件の選択


理由としては
1. 病気等で一時的に収入が途絶えるリスクを考える必要がある為
2. 上記と同じですが、投資のキャッシュフローが生活に食い込んで来ない様にする必要がある為
3. 5年後に引退するとした場合にご自分で清掃や多少のDIY(日曜大工)を行いコストを下げる事が出来る為 (電車か車でのアクセスが良い立地の選択)
4. 築15年前後には一度大規模修繕が必要でその後も修繕が必要になりますが、数百万単位の出費のある大規模修繕は暫く行わない様にしておく必要がある為


その他色々不動産投資のブログを書いていますのでこちらもご参考にしてください。http://blog.minato-am.com/

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談


金融機関へのアタックあるのみです。

2009/08/30 20:21 詳細リンク

仰るとおりサラリーマンが不動産投資するには若干遅いかなぁというのが実感です。

というのは不動産経営というのは長期でインカムゲインを狙うことを趣旨としているからで、できるだけ長期の資金を引っ張ることでキャッシュフローをよくすることが必要です。その意味ではファイナンスが重要となります。

最終返済年齢は、金融機関によって少しずつ変わりますが、70歳から85歳前後となっているようです。また親子連帯債務であれば返済期間についてはより長く柔軟に対応できると思います。

物件面からは法定耐用年数から築年数を引いた年数が返済年数となりますので、上述の期間が取れたとしても、どちらか少ない年数が基準となります。

ということですが、まずは良い物件があれば金融機関に相談することから始まります。あくまでも返済期間は原則であり個人属性や自己資金の多寡によります。頑張ってください。

こちらittoumonの不動産投資ブログ参考にしてください。

サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

質問者

amieさん

親子連帯債務

2009/08/31 19:00 固定リンク

銀行からの借り入れの際にこうした制度を利用した場合のデメリットをご存知でしたら教えていただけると幸いです。尚、小生には20台の息子と娘がおります。

amieさん (東京都/59歳/男性)

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