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不動産投資マンションを売りたい

マネー 不動産投資・物件管理 2009/07/25 21:34

2007年と2008年に2000万のマンションを1件づつ計2件を23区内に購入。

・年収は550万ほど(貯金なし)
・毎月の支払い−家賃収入=現在2件で赤字4万円/月あり
・固定資産税も2件分あり(現在は何とか税金の戻りでカバー)

上記状態です。

今後、家庭を持つこともあり、購入先の不動産会社へ今後のプランを再確認と売ることを相談。

・当初2008年に買ったマンションを5年後に新築時と同額で売れるようなことを言われ、返済であまった金額を2007年購入時の繰上げ返済で利用して2007年のときに購入したマンションの家賃収入が毎月+2万円ほどになるとのことでしたが、本日、購入先の不動産会社へ聞いたところ「先のことはわからない」、「売れるかどうかもわからない」など不安なことばかりを言われ、なら早期に売りたいと思い確認したところ、「今売ると良い物件なのに早い時期に売るマンションは次のオーナーが不振に思い売れない」、「売っても1300〜1500」と言われました。
もともと2件売りたいだけだったのではとなんだか騙されたような感じです。

実際に当初の通り、5年ほど後に同額に売れるケースがあるのでしょうか。
また、早期に売ると高く売れないのでしょうか。
売れたとしてもかなりの返済金額がかなり残るのでしょうか?

今後どのようにすればよいのかご教示お願いいたします。

さとともさん ( 東京都 / 男性 / 32歳 )

回答:4件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

周辺相場の調査が必要です。

2009/07/26 00:35 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ご相談の内容から判断すると、正直なところ、
今回の投資用物件を購入する際の見立てが甘すぎたと思います。

不動産投資のサイクルは、「購入⇒賃貸⇒売却」です。

売却と購入の金額およびその時々の諸費用によって
キャピタルゲインもしくはキャピタルロスが発生します。
また、賃貸に出しているときに、
インカムゲインもしくはインカムロスが発生します。

よっぽどの特殊事情がない限りは、キャピタルゲインは難しいため、
現実的には、キャピタルロスとインカムゲインのトータルを
現在価値に割り戻して計算し、サイクル期間での収支を判断します。

通常の立地において、新築マンションを購入して、
5年後に新築時と同等の金額で売れることはまず期待できません。
新築マンションは、新築ならではのプレミアがついているので、
中古マンションとなったときの価格の下落は、
通常の中古マンションの下落幅を大きく上回るのが一般的です。

今回、不動産投資としては、キャピタルロスとインカムロスの
両方が想定されるため、残念ながら、早めに見切りを
つけた方が良いと思います。

対象物件の詳細が分からないので、判断つきませんが、
周辺エリアの人口動向、賃料相場の推移、売買物件価格の推移等
を調べて、今後物件の価値が上がる可能性があるのかどうかを
早急に調べてください。

もし、今後物件価格が上がる兆候があるのであれば、
現在のインカムロスを我慢して、もう少し保有することで、
キャピタルロスを減らすことができるかと思います。
逆に、今後も、賃料、物件価格が下がる兆候があるのであれば、
赤字を覚悟で、早急に売却したほうが良いと思います。

厳しい意見で申し訳ありませんが、かなりの返済額が残ると思いますが、
早めの処理の方が良いような気がします。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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ワンルームマンションの出口戦略

2009/07/26 15:09 詳細リンク

残念ながら新築のワンルームマンションに関してですがほぼ間違いなく購入価格以上では売れないとお考えになられた方が宜しいと思います。特に「新築プレミアム」と言って新築であるという事で割高に付いている価格分を余分に払っている事になるからです。


「当初2008年に買ったマンションを5年後に新築時と同額で売れる」と言われたという事ですがそれは普通は無理だと思います。


ワンルームに限らずですが日本の場合には普通は新築が新築で無くなった瞬間に大幅な価値の減少が起こります。(2割〜3割程度と考えるのが自然かと思います。)


ただ、それが非常に希少性があったり人気のある立地の物件例えば広尾ガーデンヒルズ等の場合には新築価格以上で売買されるケースもあると聞きます。


新築価格と同額の取引が成立するのは銀座、番町、青山・表参道・原宿、広尾・麻布、松濤等のプレミアム立地の物件になります。


正直失敗されたなとは思いますが、焦って早期の売却では残債が残ると思いますので持ちながら余裕資金が出来たらうち入れ返済をされる事をお勧めします。(期間をそのままにして毎月の返済額が減る内入れ返済です。)


また、一時的にワンルームマンションが空室になった場合などは狭いですが自己利用する等して現在お払いの家賃を浮かせる等ご検討された方が良いと思います。(結婚して子供が出来るまではそのワンルームに住むくらいのつもりです。)


さととも様の場合少なくとも2000万のローンの一方をかなり大幅に減らしてからでないと住居の購入等は厳しいと思います。


お二人が共働きで頑張るという場合でも…今は住宅の購入を考えない方が無難です。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

- good

耳が痛いお話です。

2009/07/26 14:59 詳細リンク

ご質問への回答ですが、

>>当初の通り、5年ほど後に同額に売れるケースがあるのでしょうか。
ケースとしてはないこともありませんが、前提条件としては、以下の点があります。
1、大規模開発が近隣で予定されている。
2、確実に家賃を現状維持か上昇させれる立地条件。
あとは、売却時の景気動向にも大きく左右されるという点です。
この点に関しては「できる」とも「できない」とも言い難いところですが、営業マンなりの根拠があるなら、それを信じるしかないでしょう。

>>早期に売ると高く売れないのでしょうか。
そういったことはまずないと思います。
実際に次のオーナーが不審に思ったところで、まっとうな物件ならいくらでも裏は取れますし、築浅であれば物件は動く可能性は非常に高くなります。
しかし、それと希望通りの値段が付くかは全くの別問題です。

>>売れたとしてもかなりの返済金額がかなり残るのでしょうか?
現状であれば、ほぼ確実にかなりのローンが残ります。
おそらく1千万円近い額は残るでしょう。

補足

結論から申しますと、2年で売却というのはあまり現実的ではありません。
お気持ちの中に「騙されたかも」というお気持ちがあるのでは「売却する」という結論も致し方ない面もあるかもしれませんが、確実に損をするのであればそれを回避する方法を採用してください。

そのためにご確認いただきたいのは
1、借り入れの金利は妥当なものかどうか。
現在の借入金利が高ければ5年を目途に借り換えも可能です。
金利の圧縮ができれば毎月の負担も軽くなります。

2、購入先の不動産会社は管理会社を併設する中古物件の仲介も行っている会社でしょうか?
現状では家賃の下落はかなり厳しい結果を招きます。
また、ライフプランの変化も運用に大きく影響してくると思います。
家賃の維持や将来の売却時の手続きは管理会社が非常に大きな役割を果たします。

3、契約時に返金などの条件が付いていませんでしたか?
今回のような内容の場合、5年間の差額の補填部分とかの運用資金が返金されている場合が多くあるようです。
そういった条件が付いている場合、その条件が履行がされているかどうかの確認を早急にしてください。
また、その場合の返金条件が、月ごとなのか年ごとなのか、またローン実行時一括なのかも確認してください。
東京の業者さんがよく採用しているのが一括返金のようですので、もしそのような条件が履行されているなら、そちらは生活資金には回さず、家賃の下落や収入の落ち込みなどに備えて手はつけないようにしてください。


以上ご確認の上、現状を数年維持しつつ、ある程度の区切りで、借り換えや売却をご検討されるのがよろしいかと思います。





[[株式会社えんhttp://www.enweb.jp/:http://www.enweb.jp/]]


区分所有マンションの経営

2009/07/27 13:35 詳細リンク

区分所有マンションへの投資、特に新築マンションについては詳細な経営シミュレーションが必要です。35年ローンを利用されるケースが多く、毎月の支払いが少なく初期の表面的な収支がプラスという理由のみで購入される方が多いからです。

実際には家賃の下落、空室、給与の伸び悩み、源泉還付金の減少等の諸条件の変化は長期になればなるほど、重荷になります。もちろん売却に当たっての評価も年々確実に下がります。よっぽど立地条件の良いところでない限りは。

その意味では、現状で月々マイナスということですから、早急に売却することをお勧めします。このままですと月々のマイナスが累積してしまうということ、近い将来売却するにしても現状よりも増して物件価格ダウンのリスクがあるということです。

問題は売却するにしても残債が抹消できるかどうかです。売却代金と残債の差額は売却迄に用意する必要があります。

その過程や今後の不動産経営の進め方は不動産投資専門およびファイナンシャルプランナーの方に相談という手もあります。分譲業者さんとは違う視点でのアドバイスを受けるということです。

参考にして下さい。

サラリーマン大家さんの不動産投資
不動産投資のタカエージェント京都

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