周辺相場の調査が必要です。 - 真山 英二 - 専門家プロファイル

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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周辺相場の調査が必要です。

2009/07/26 00:35

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ご相談の内容から判断すると、正直なところ、
今回の投資用物件を購入する際の見立てが甘すぎたと思います。

不動産投資のサイクルは、「購入⇒賃貸⇒売却」です。

売却と購入の金額およびその時々の諸費用によって
キャピタルゲインもしくはキャピタルロスが発生します。
また、賃貸に出しているときに、
インカムゲインもしくはインカムロスが発生します。

よっぽどの特殊事情がない限りは、キャピタルゲインは難しいため、
現実的には、キャピタルロスとインカムゲインのトータルを
現在価値に割り戻して計算し、サイクル期間での収支を判断します。

通常の立地において、新築マンションを購入して、
5年後に新築時と同等の金額で売れることはまず期待できません。
新築マンションは、新築ならではのプレミアがついているので、
中古マンションとなったときの価格の下落は、
通常の中古マンションの下落幅を大きく上回るのが一般的です。

今回、不動産投資としては、キャピタルロスとインカムロスの
両方が想定されるため、残念ながら、早めに見切りを
つけた方が良いと思います。

対象物件の詳細が分からないので、判断つきませんが、
周辺エリアの人口動向、賃料相場の推移、売買物件価格の推移等
を調べて、今後物件の価値が上がる可能性があるのかどうかを
早急に調べてください。

もし、今後物件価格が上がる兆候があるのであれば、
現在のインカムロスを我慢して、もう少し保有することで、
キャピタルロスを減らすことができるかと思います。
逆に、今後も、賃料、物件価格が下がる兆候があるのであれば、
赤字を覚悟で、早急に売却したほうが良いと思います。

厳しい意見で申し訳ありませんが、かなりの返済額が残ると思いますが、
早めの処理の方が良いような気がします。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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この回答の相談

不動産投資マンションを売りたい

マネー 不動産投資・物件管理 2009/07/25 21:34

2007年と2008年に2000万のマンションを1件づつ計2件を23区内に購入。

・年収は550万ほど(貯金なし)
・毎月の支払い−家賃収入=現在2件で赤字4万円/月あり
・固定資産税も2件分あり(現在は何… [続きを読む]

さとともさん (東京都/32歳/男性)

このQ&Aの回答

ワンルームマンションの出口戦略 向井 啓和(不動産業) 2009/07/26 15:09
耳が痛いお話です。 尾野 信輔(不動産投資アドバイザー) 2009/07/26 14:59

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