契約後の建物と土地のセット販売の解約について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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契約後の建物と土地のセット販売の解約について

住宅・不動産 不動産売買 2009/04/21 23:29

建築前の参考プラン図のある土地と建物を契約しました。現状は車庫の予定の前面道路に電柱があり図面通りの設計だと車の出入れが出来ません。この電柱が移動できない場合解約を考えてます。契約にさいし当方にも落ち度があります。この場合手付金を100万円払っていますがこの手付金は戻ってくる可能性はないのでしょうか。
販売方法および契約過程は下記の通りです。
・土地の売り方は建物とセット金額の売り出しである。
・プラン図があり図面では隣地との敷地境界の道路上に電柱があり、車庫の支障にはなっていない。
・契約は土地売買と請負契約の2本建てで同時契約(売主が施工)であるが、請負契約と土地売買との関連項目は記載されていない。(売主直契約)
・契約日に現地を確認し図面との電柱の位置のずれは売主に報告し、売主からは建物をずらす案と電柱の移設の検討(電力会社への確認)を同時にしていくと報告を受けている。
請負契約の図面はこの図面が添付されている。
・図面の位置は埋設管があり電柱の設置が不可能(このため電柱がずれたと思う)
・代替え案が2案出ているが、電柱が邪魔していることもあり車庫との出入りは難しい。
・契約場所は売主の販売センターで契約。土地の重要説明後図面との電柱のずれを指摘した後当初は契約を電柱の問題を解決後を希望したが、営業マンに説得されうかつにも契約してしまった。(今思えば契約を伸ばすべきだった。)
・売主も指摘の当日にわかったみたいで契約書には電柱のことについては契約書に記載はない。
・銀行の住宅ローン可否はまだ回答がない状態。
うかつにも契約してしまい、はずかしいですが、
電柱の移設が不可の場合の相談です。
専門家のみなさまの意見をお願いします。

こうかいさん ( 大阪府 / 男性 / 42歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

車庫が実際に使用できるどうか確認してください。

2009/04/22 00:33 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

法的な解釈は、弁護士、司法書士等にご確認ください。
少しでもお役に立てればと思い、一般論として
ご参照ください。

仮に、請負契約締結時に添付された図面で
車庫が実際には車の出し入れができないような場合には、
売主に手付け金を返してもらうように協議を
持ちかけることは可能かと思います。

図面上に車庫スペースが明示されている場合は、
当然のこととして車の出し入れを想定しています。
その車庫スペースが、車庫としての役割を
果たさない場合には、車庫部分の瑕疵となります。

今回は、事前に電柱位置の相違について認識をしていますが、
車庫部分に車の出し入れができないことを承知で
購入しているわけではありません。

電柱の移設もしくは建物位置をずらすことで
車庫スペースは使用可能との想定で契約を行っています。
したがって、仮に、車の出し入れができない車庫スペースに
なってしまうのであれば、瑕疵担保責任を
問うことができるのではないでしょうか。

ただし、車種によって車庫の使用可否が分かれる場合があります。
(軽自動車なら駐車可能だが、3ナンバー車では駐車できないような場合)
そのような場合は、事前にどのような車を想定していたのか
売主が知っているかどうかがポイントとなってくると思います。

まずは、電柱の移設が可能であることを願っておりますが、
もしダメな場合は、不動産問題を専門としている
弁護士の先生にご相談下さい。

評価・お礼

こうかいさん

いろいろと回答ありがとうございました。
初めての不動産取引で心配でしたが、専門家の皆様から質問の回答をもらい心強かったです。売主の営業担当者には電柱の移動で進めてほしいと依頼し移設の場所が決まるまで時間はかかりましたが、購入する敷地の前からなくなることになりました。ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

契約後の解約

2009/04/22 02:47 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、契約の形態が非常に不明瞭で気になります。
手付金は土地の不動産売買契約に支払ったものか、建物の請負契約に支払ったものかにもより対処の方法が異なります。

また、今回のように電柱を移動しないと請負契約した建物が成就しない状況であれば、設計図もある意味でたらめなのものですし、事実誤認をさせたものとして契約は無効、解除の対象になりうると思います。
当然、こうした場合には支払った手付金等は返還することになります。

さらに、土地の売買契約の事前に重要事項説明でこうした内容のリスクがあることを伝えていたかどうかにもよります。

経験上、道路に埋設している電柱の移動は有償になりますし、電話やCATVなどが併用されていたり変圧器等があるものですと移動は厳しいでしょう。
本来は業者がすべきですが、詳しくは関西電力の管轄の営業所に確認することをお勧めします。


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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質問者

こうかいさん

駐車スペース

2009/04/22 23:03 固定リンク

ご回答ありがとうございました。
まだ電柱移設の回答は出ていませんのでこの話は進んでおりません。敷地も小さく余裕がない為プラン等の多少の譲歩は必要だと思っていますが。
駐車スペースの件ですが、問題の北側に1箇所建物を挟んで南に1箇所あり、南はリッターカークラスまでの駐車スペースで所有の車は入りません。電柱のある問題の場所は電柱がなければ3ナンバークラスも入れることが可能と思います。図面に描かれている車も北側は大きい車が書かれています。今出ている代替案は2案とも車庫に隣接する玄関のポーチに角切りを儲け車庫の入口を少し広くとり車庫内で切り返しをして入れる案で今は電柱が動かないと車庫に所有車(2000cc)を入れるのは難しいと判断しています。

こうかいさん (大阪府/42歳/男性)

質問者

こうかいさん

手付け金について

2009/04/22 23:32 固定リンク

ご回答ありがとうございました。
手付金については土地50万、請負50万です。契約書にも書かれています。
しかし領収書は1枚で100万円となっています。
電柱の移動が可能な場合の費用負担については話の流れから当方の負担になりそうです。また、重要事項説明では電柱についてはまったくありませんでした。(電柱は当方が指摘するまで売主は気づいてなかったみたいです。)補足としては以上です。

こうかいさん (大阪府/42歳/男性)

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