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建築条件付宅地の契約の履行の着手について

住宅・不動産 不動産売買 2010/02/28 22:47

昨春に、フリープランの建築条件付き宅地を購入することにし、土地売買契約書をかわし、手付金150万を支払いました。
建築条件は、「売主を請負者として3ヶ月以内に建築請負契約が締結されることを条件」となっています。昨年内引渡しを目標に、プランニングすることになりました。
当方に建物に関し、かなりこだわりがあることも説明した上で、3ヶ月で決まらない場合は、それ以上の期間かかっても構わない、と言われていました。設計は外注で、能力、嗜好の違いなどの問題から、設計士が変わり、現在3人目の設計士、いまだプランニングの最中でした。これだけ長期間にわたることは、こちらも想定しておらず、様々な問題が出るにつけ、信頼感も薄れていました。
そんな折に、遠方に異動の辞令が出てしまい、持ち家の建っていない状態では、会社認定の単身赴任にならないことが判明しました。手付金放棄の上での土地のキャンセルを含め、多方面から方策を検討しようと、工務店に相談をいたしましたところ、「3ヶ月経った時点で、設計を継続すると言ったので、それが、契約の履行の着手にあたり、違約金として、土地の売買代金の20%(800万)を請求することになる」と言われました。おおむね三ヶ月経ったところで、買う気持ちはあるんですよね、と聞かれて、同意しましたが、それ以降が契約の履行の着手にあたるというような説明は、一切受けていません。
契約の履行の着手について、ネットでもいろいろと調べましたが、まだ設計も確定していない段階で、「客観的に外部から認識」というような状況にはあたらないように思うのですが、どうでしょうか?当方事情によるので、手付け放棄+若干のペナルティもあるのか、とは思っていましたが、思いもよらない金額で…アドバイスいただければと思います。

イチローSさん ( 兵庫県 / 男性 / 44歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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不動産売買契約(建築条件付)の解除について

2010/03/01 12:38 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のケースに関しては、弁護士等の法律の専門家へ
相談したほうが良いと思います。

契約の基本は、双方の合意です。
お互いが合意のもとに契約行為を進めていきます。

現実的な問題として、トラブルとなり、
裁判等になった場合には物的証拠が
重要な判断ポイントとなります。
必ず「言った・言わない」の問題となります。

今回、建築条件付土地の契約で3ヶ月以内に建物請負契約を
結んでいないため、その時点で、買主は契約を無条件で
解除することが出来ました。

しかし、契約を続行する意志があったため、3ヶ月経った後も
建物プランの打合せを何度も行っています。
その時点で自ら建築条件による解除(請負不成立による解除)
を放棄しています。
そして、プランの問題ではなくて、買主側の転勤の問題で
契約を解除しようとしています。

お聞きしている範囲では、違約とされても
おかしくないと思われます。

また、手付解除期限は「相手方が契約の履行に着手するまで」
となっています。
買主側からすると売主が契約の履行に着手していたかどうかが
ポイントとなります。
売主側としては、昨春から建物請負契約を引き延ばされて
今になって解約では収まらないと思います。
当然、契約履行のために建物プランの打合せを行っている
という主張をすると思います。

どの時点を履行の着手とするかについては、
その程度や状況によって異なります。
確かに設計が確定していない事実はありますが、
その原因が買主の強い嗜好等によるものであれば、
買主の責によるものと言われるかも知れません。

実務的には、裁判等は非常に大変なので、
手付金に土地保有期間中の借入金利子を追加して
売主に支払い、合意解約とするケースあります。

これ以上の法的解釈については、一度、
弁護士等の専門家へご相談下さい。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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質問者

イチローSさん

ありがとうございました

2010/03/02 09:07 固定リンク

早速のご回答、ありがとうございました。

厳しい状況にあることは理解できました。

当方では、建築条件というのは、建物の契約が成立しなければ、土地の契約は無かったものになる、という解釈でしたので、建築条件3ヶ月から、延長状態が続いている、という認識でした。今回のケースでは、設計は、履行のための準備段階にあたるのでは、と考えて、お聞きした次第です。

説明不足な点、補足したいのですが…
まず、キャンセル前提で工務店に相談に行った訳ではありませんでした。多方面からの方策と書きましたが、
・一家で引っ越してしまっても、ファックス等である程度のやり取りを続けていけるか
・土地のみの決済をさせていただいて、数年後に建築というのが可能かどうか
等々、異動に伴う身の振り方のいくつかを模索する上での相談として、お聞きしたケースの1つが、キャンセルした場合、という事でした。

間取りが長期間決まらなかった点についてですが、強い嗜好にあたるような、難解、イレギュラーな依頼ではないように思います。

すみません、字数制限のため、再度続きを送ります。

イチローSさん (兵庫県/44歳/男性)

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